沈阳市住房供需平衡分析.pdf

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1、2017年3月建材与装饰经济·管理·综述沈阳市住房供需平衡分析邰英禹（沈阳城市学院）摘要：沈阳市住房市场受宏观经济影响，投资逐年减少造成新增用地和住宅面积减少，市场缺乏活力，由于售价等原因造成销售放缓去库存困难。住房市场由此呈现出整体衰败的趋势。本文从供给、需求方面对沈阳市住房市场存在的问题进行了分析，找出存在的问题，并从供给、需求和政策方面提出解决问题的办法和对策。关键词：住房；供需理论；宏观调控中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1673-0038（2017）13-0133-02近年来受到宏观经济下行的影响，沈阳市住房市场出现了

2、明供给量不断减少可能造成投资者信心不足，供需理论规律可以显的停滞甚至衰退，2014年，全市商品房成交量为16.49万套，分析和研究沈阳市住房市场出现的问题。其中90m2以上住宅成交量超过10万套。这一数据相比2013年2沈阳市住房市场供需问题分析将近19万套的成交量下降趋势明显。2015年，沈阳市商品住宅2.1供给侧分析成交量不足15.2万套，相比2014年下降了六个百分点，根据国家统计局数据显示2016年，沈阳市商品房成交量相比过去三年均有所下降，但是由于浑南新区的开发以及沈阳市经济相关政策的调整，从2017年第一季度预测趋势看，住房市场有所回

3、暖，但是趋势并不明显，由于经济下行，供给侧经济严重过剩等原因，沈阳市住房市场的去存量显得非常困难。上述问题严重制约了沈阳市经济发展和东北老工业基地的振兴。1沈阳市住房供需中存在的主要问题图3沈阳市房产开发和住宅投资对比图1.1供给侧问题2014~2017年沈阳市房地产开发投资相关数据如图3所示，沈阳市住房市场出现的供给侧问题主要表现（如图1）。上述数据反映出近三年来沈阳市住房市场供给侧出现了大幅度下滑，房地产投资明显减少造成商品房投资明显缩减，房地产供给侧市场出现明显衰退现象。2.2需求侧分析沈阳市房地产需求侧出现问题主要表现为商品房成交量逐年减

4、少，原因是房屋的售价逐年递增，去存量的缓慢。图1沈阳市土地供应面积总量对比图（1）商品房销售价格情况以上数据反映沈阳市住房市场土地供给量和供给面积整体呈现下降趋势。1.2需求侧问题需求侧问题最直观的体现是商品房以及商品住宅的成交面积。图4商品房销售备案均价对比图以上数据反映出沈阳市房屋售价在过去几年中，整体呈上升趋势，但是涨幅不大，这也反映了沈阳市住房市场需求量整体稳定，但是逐年走高的房价也会对人民生活产生负面影响。（2）存量房销售分析国家实施去库存政策，存量房的销售情况最能反映沈阳市住房市场去库存及需求情况。对比图5~6可以看出，存量房价格和转

5、让面积逐年递增，但是不可忽视的是长期以来积累的巨大存量仍然没有减少，在此图2沈阳市房屋成交面积直方图情况下，房价的增长给去库存制造了障碍，同时也严重影响到整以上图文反映出近三年来沈阳市住房市场需求侧出现了一个市场的发展。定幅度的上升，商品房成交面积总体呈现上升趋势。综上所述，·133·经济·管理·综述建材与装饰2017年3月（3）实体经济促进策略：实体经济的振兴有助于房地产销售，有助于区域经济配套设施的完善，更有助于促进沈阳周边区域经济发展[4]。3.3宏观调控政策（1）税收调整：减少重复纳税环节，有助于减轻房地产企业负担，降低经营成本。沈阳市也

6、可参考其他城市的一些做法，将新房交易所涉及的各税种统一归并征收综合税，综合税率可定为图5存量房售价对比图一定数值。（2）减免交易手续费：例如以成交价格作为交费标准的统一依据，采取累进制，如房价在30万元以下的，交纳一个固定数额；房价超过30万的，规定每超过五万应多交的数额，这样在原来固定数额的基础上加上超额费用，这样可以有效保护中、低收入消费者的利益，抑制投资需求，使得闲置的房源进入交易市场，缓解供求矛盾，同时也可以调整住房结构供给。图6存量房转让面积对比图（3）加强国家宏观调控力度，调整细化政策分类，抑制房价的通过上述图文分析，我们可以总结出沈

7、阳市住房市场存在着快速上涨建立健全政策性住房金融制度，通过贴息、建立担保制如下问题：度等措施帮助中低收入家庭购房，解决低收入家庭住房需求；提①土地交易逐年走低，影响了市场的持续繁荣和发展；高多套购房特别是第二套以后的购房贷款利率和首付成数，一②销售价格受到土地价格的影响，虽然增长较缓慢，但是高定程度上增加其投机成本，抑制投机需求；研究建立房地产持有房价对人民生活会持续产生负面影响；税制度，调整贫富之间资源占有关系，限制奢侈性住房消费。③住房市场整体呈现供大于求的状况，房屋销售情况一般，通过上述分析，沈阳市住房市场存在库存量巨大、需求量增但是市场整

8、体表现低迷。长缓慢造成房地供给量减少，市场缺乏活力。但是通过供给侧降3沈阳市住房市场供需问题的解决对策低成本、去存量措施、新增存量降低施