浅议房地产开发企业合同管理.pdf

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1、第11卷第78期2010年9月建筇睫啊装旆BuildingMaterialsandDecorationsV01．11．N078September，2010文章编号：1674—3024(2010)09—0009-02浅议房地产开发芷业合同管理金松(杭州建友工程咨询有限公司，浙江杭州310000)1引言市场经济本质上是契约经济，随着我国市场经济的不断成熟，合同管理在经济交往中也越来越重要。对于房地产开发来说，合同管理是项日管理的核心，直接关系到项目实施是否顺利，利益是否能够得到保护。现在的房地产企业越做越大，管理人员也越来越多，项目越管越细，传统的合同管理存

2、在的问题也越来越突显出来。2合同管理过程存在问题的原因分析(1)传统房地产项目管理是以施工管理为主导，以经验导向的管理。实际实施过程中，存在着甲方的项目经理与承包方的项目经理区别模糊、管理部门管理职责划分不合理；管理人员知识结构单一，管理理念落后孤立、静态；以及合同意识不强，缺乏用法律手段保护自己合法权益的意识等情况。这些情况的普遍存在致使合同当事人既不认真研究合同的制订，也不严格履行合同。(2)虽然签定了合同，也因为缺少制约手段，违约情况严重。具体表现为承包商不及时支付分包商与材料商的费用；转包、分包现象严重；不执行强制性标准等等。有些开发企业虽然设立

3、了完整的合同管理流程，但管理流程中专业管理流程和行政管理流程混在一起，过于繁琐和复杂；加上部门之间的协调问题和具体专业人员的综合素质等因素，为了赶进度，常常选择“走捷径”，流程形同虚设。(3)种种原因导致开发项目管理缺乏系统性和连续性，合同当事人的合法权益得不到应有的保护。这些严重影响房地产开发项目的工程进度、质作者简介：金松(1978一)，男。工程师，执业资格：注册造价工程师、注册咨询工程师(投资)、注册城市规划师．量、成本、销售等，增加项目风险，最终导致项目整体效益的降低。3合同管理体系中信息资料及人为因素的影响(1)全面完善合同管理体系中完整的资料

4、信息库系统是必不可少的，要达到这个目标，需要做大量基础工作。其中除了合同文本的格式化和标准化外，还要建立广泛的战略合作伙伴关系。战略采购可以降低成本、提高效率，统一产品品质和标准。(2)当然，完善的制度和流程建寺当然也离不开人的主观积极因素。合同管理标准化管理的实现取决于专业人员的专业水平、专业观念与意识、专业操守和职业责任感。针对合同管理涉及的专业领域，管理人员必须是复合型人才，不但要懂得造价和合同，还要在财务、法律、设计、施工、项目管理，以及营销策划等方面具有综合专业知识和经验，具有掌握全局的能力。为使得管理体系的顺利运行，需要提高设计、工程人员的合

5、同意识和成本管理人员的工程素质。合同管理人员也要有设计与工程的素质，了解施工工艺、工序，工程的进度管理。如果将采用各种技巧来实施丁程项目管理和控制成本比做“栽花”，那提高企业的整体合同管理意识和管理水平就是“植树”。实践证明，这些可以通过交叉培训来实现。4合同管理过程中漏洞的解决方法和途径合同是一个契约，是指有关法人之间为了实现某个项目的特定目的而签订的确定相互权利和义务关系的协议，其中既有严谨明确的项目实施程序，又明确了合同双方的义务和权利。合同管理直接关系到项目实施是否顺利，各方的利益是否能够得到保护。因此房地产开发企业进行合同管理的主要目的是确保承

6、包商能按照已经签订的合同履行其义务，保证项目的顺利实施。有效的房地产项目管理和成本控制是通过有效的合同管理实现的。项目的10建筇建髓装旆一切均在成本、工期和质量这三要素的指导下、通过合同管理这个核心纽带，来完成规定的义务，获得预期的效果。因此，可以通过建立集团全面合同管理标准化体系来解决合同管理中上述种种问题。同时，在合同的订立、履行、变更管理中，要充分运用经济、法律等手段，加强执行力，使合同中的条款得以完全履行，规避项目系统风险。5建立合同管理的标准化体系(1)合同管理作为项目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、质量标准的综合体现。建立集团合同管理

7、标准化体系，进行全面的合同管理必须要做到的是：管理的连续性，工作程序的标准化，资料和工作记录完整，完整的资料信息库系统，各方协调及跟踪执行。合同管理标准化体系首先必须做到的是合同文件的结构化和标准化，管理的流程化。(2)合同管理流程文件的基本组成和其他业务管理流程一样，由工作程序、作业指导书、标准表单构成，分为规范、优化和再造三个层次。目前，ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。合同的流程管理把责任和义务点对点分配给流程所有者，通过流程的要素进行管理，以达成流程的绩效目标的过程。它是组织的基本运作环境，直接影响到人的行为进而影响组织的文化。通过

8、合同管理流程化，实现管理从职能导向到流程导向的转变。有效地控制好每一个管理流程的