基于Hedonic模型的漯河市沙澧河风景区对周边住宅价值影响分析.pdf

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1、２０１４年第２０期（总第１４９期）江西建材建筑与规划设计基于Ｈｅｄｏｎｉｃ模型的漯河市沙澧河风景区对周边住宅价值影响分析■彭灯武■河南五建建设集团有限公司，河南郑州４５００００摘要：随着经济的发展和人们生活水平的提高，景观水对其周边房地产业的促个方面，共９个变量，分别采用实际数值、二元虚拟变量和分等级赋值进作用越来越明显，受到了人们的广泛关注。本文采用Ｈｅｄｏｎｉｃ模型，的方法进行量化。其中，公交线路数、建筑面积、建造时间、到漯河市沙以漯河市沙澧河风景区周边的几十个住宅小区作为基础，收集了４０个澧河的距离、绿化率和物业费采用实际数值进行量化，教育配套、生活样本，以

2、住宅成交价格为因变量，建筑面积、到南湖的距离、配套设施等配套采用二元虚拟变量进行量化，而装修则采用分等级赋值的方法进属性为自变量，选取对数模型进行了回归分析，计算得到，住宅到沙澧河行量化，具体量化方法如表３所示。风景区的距离平均每接近１米，其增值百分比为０．１％。表３各指标的量化关键词：Ｈｅｄｏｎｉｃ模型沙澧河风景区住宅价值研究背景类别变量名量化方法预期符号１研究背景区位特征公交线路数最近公交站点公交线路数＋位于漯河市的沙澧河风景区，岸线长３６公里，面积６６９公顷，是以建造时间２０１２－竣工时间或开盘时间－都市休闲文化旅游为主题特色的国家ＡＡＡＡ级旅游景区和国家体

3、育公建筑特征装修金装修为３，简装为２，毛坯为１＋园。其景观生态价值对东外滩项目的增值作用不言而寓。本文基于Ｈｅｄｏｎｉｃ模型对其周边住宅价值的增值效果进行了定量性的研究。建筑面积住宅的建筑面积＋本次研究选择了在国内研究中较为常用的二手房楼盘挂牌均价作物业费小区的物业管理费，元／（ｍ２月）－为研究的因变量，影响住宅的各项属性变量可分为三类，即区位特征、绿化率小区的绿化率＋建筑特征和邻里特征，结合被调查小区的情况，选择了９个主要属性作小区１０００ｍ内幼儿园、小学、初中、为影响因子进入模型，如表１所示。教育配套高中各１分，共４分＋邻里特征表１影响住宅价格的主要变量小区

4、１０００ｍ内医院、超市、银行各生活配套＋变量类别所选影响因素１分，共３分〗区位特征公交线路数距沙澧河按小区距沙澧河的直线距离计算－距离建筑特征建造时间、装修和建筑面积邻里特征物业费、绿化率、教育配套、生活配套和距沙澧河风景区的距离４模型计算结果本文以房屋的成交价格为因变量，表３中的１０个属性为自变量，综合分析比较确定回归效果最好的模型之后，可结合其系数η值代入以上３种模型，运用ｓｐｓｓ软件对样本进行回归分析，在５％显著性来计算沙澧河风景区带来的房价增值效果。在模型（１）和模型（２）中，水平下得到三个模型的回归分析表，具体数值见表４。从表４中可知，η直接反应了距沙澧

5、河风景区的距离每近一米所带来的住宅价格增值三个回归方程方差分析的显著性检验值均小于０．００１，说明各方程是额大小，而在模型（３）中，距沙澧河风景区的距离每近一米所带来的增高度显著的，从判定系数Ｒ方可知，拟合程度从低到高依次为半对数值额则为住宅价格×η。模型、线性模型和对数模型，对数模型的复相关系数Ｒ＝０．９２４，与１非２数据的获取常接近，说明自变量和因变量之间的线性关系很强，同时也说明模型对本文选择漯河市沙澧河风景区周边的商业住宅小区为研究对象，样本数据的拟合在统计上是有意义的，回归方程是有效的。具体包括东外滩、外滩、双汇城市花园、建业１号城邦、恒大绿洲、银河表４

6、模型比较表湾、御园等二十几个住宅小区，本次主要是通过网络的形式（安居客和搜房网）获取了所需数据。由于调查对象的随机性，被调查对象的建模型ＲＲ方调整Ｒ方显著性检验筑类型包括多层、小高层、高层和别墅，为使住宅的价格更具可比性，剔线性模型．８７２．７６０．７４０．０００除了建筑类型为别墅的样本，同时，对于一些信息不全的样本也进行了半对数模型．８６９．７１７．７０１．０００剔除。样本数量总计为５０个，最终进入模型的样本为４０个，而且数据对数模型．９２４．８５４．８４２．０００基本都是同一时点，具有时效性。调查样本数据的描述性统计如表２经检验，最终进入该模型的变量有３个，分

7、别为装修、建筑面积和所示。表２所有变量的描述性统计到沙澧河的距离。各变量的回归系数如表５所示。表５各变量回归系数表变量均值标准偏差Ｎ非标准化系数标准系数Ｌｎ（房价）１０７９４．１５３２１６．６３４０模型ｔＳｉｇ．Ｌｎ（公交线路数）１．４３．６９４０Ｂ标准误差试用版Ｌｎ（建造时间）．９１．６４４０（常量）８．４９７．３１８２６．６９２．０００装修２．７８４０到沙澧河风景区的距离－．００１．０００－．５１５－４．９５３．０００Ｌｎ（建筑面积）５．０１．２９４０装修．１５８．０３８．４３７４．１５２．０００Ｌｎ（物业费）．３１．３０４０建筑面积．１３１．０６３．１３５２

8、．０８４．