成本法评估中成本确定探讨.pdf

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1、经济·管理·综述建材与装饰2016年11月成本法评估中成本确定探讨孙伟（青岛德润土地房地产评估咨询有限公司山东青岛266071）摘要：采用成本法评估房地产价格涉及的因素较多，在应用中必须掌握成本法的定义和理论基础，注意公式中涉及的各种费用因素、归属和测算方法。同时，要注意市场因素对价格的影响和关键参数的确定，以此得出合理的评估价格。关键词：成本法；重置成本；参数中图分类号：F234.2文献标识码：A文章编号：1673-0038（2016）47-0172-02成本法作为房地产估价中三大基本方法之一，在房地产估价

2、价格的测算时，一定要严格按照《城镇土地估价规程》，除估价对的诸多业务中，经常会被用到，主要适用于新开发的房地产、在象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，土地状况建工程及旧的房地产（但不适用于评估建筑物过于老旧的房地应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自价值时点起产的价值）。当遇到那些很少发生交易而限制了市场法的运用，计算的土地使用权剩余期限。又没有经济效益或没有潜在经济效益而限制了收益法运用的房3.2开发成本中建安成本确定地产，如学校、公园等以公益公用为目的的房地产和码头、机场由于前期工程费、间

3、接费等计算都以建安成本为基数，因此，等具有独特设计的房地产，只能采用成本法来对上述缺乏市场建安成本的合理取值对估价结果的准确性影响较大。把握建安依据的房地产和特殊用途的房地产进行估价，甚至在某些特殊成本的合理取值：①要尽量参考国家相关标准及当地规范，用客情况下成本法有可能是估价所能采用的唯一方法。观成本进行计算，如青岛市颁布的《2015年房屋建筑工程平方米但成本法估价的结果有时难以反映房地产的价值，与客户预造价指标》；②要现场实际勘察，有无特殊因素造成的建安成本期和实际情况存在偏差。因此，明确成本法的概念、成

4、本构成、成增加或减少；③对于在建工程，一定要结合现场勘查和工程监本参数等，对运用成本法估价结果的准确性至关重要。理，准确把握好价值时点的工程进度。1成本法的定义和理论基础3.3利润率的取值房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）中，定义成本测算开发利润时，要注意以下几点：①开发利润是所得税前法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售

5、税费。②开发利润法。是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发成本法理论基础是生产费用价值论和替代原理，从卖方的角商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。度来看是生产费用价值论，即卖方愿意接受的价格，不能低于其③开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目为开发建造该房地产所花费的代价（包括建造费用、税金、利润所要求的相应平均利润率来计算。所以，在测算开发利润时要注等）；从买房的角度来看是替代原理，及买方愿意支付的最高价意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用

6、相格，不能高于其所预计的重新开发建造该房地产所花费的代价。对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计如果所购买的房地产是旧的，还要考虑建筑物的贬值。算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发2房地产重置成本构成及含义利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值=重新构建价得的结果都是相同的。格（一建筑物折旧）。运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚3.4要合理估测建筑物使用年限与三大贬值房地产价格的构成。现实中的房地产价格结构是非

7、常复杂，对房建筑物的使用年限与折旧对评估价值影响较大，必须要注意地产价格构成项目的划分标准、价格体系、制度、政策、规则或角建筑物的耐用使用年限和土地使用权出让合同上的年限是否一度不同，房地产价格构成因素也会有所不同。一般情况下，房地致。按照我国的城市土地相关管理规定土地使用期限到期以后，产的重置成本通常包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投其地上建筑物和附属于上面的物的所有权一律由国家无偿取资利息、开发利润、销售税费等。得。所以我们在对建筑物评估时，一般采用孰短的原则来确定。成本法中的“成本”其实就是指的“

8、价格”，并非取决于其会计在运用成本法评估，特别是对于旧建筑物要注意对建筑物实上的成本，而是与其“效用”有关。在用成本法估价时，要用客观体性、功能性、经济性贬值的扣除，尤其是后两项贬值的扣除。在成本进行计算；在确定房地产估价的对象价格时，要紧密结合相确定建筑物的功能性贬值中常见的问题是建筑物用途与使用度关市场供求分析来考虑，而不能一味的找会计上的“成本”。相对于占用土地的最佳使用的不够科学，致使土地的