以地产公司角度对怎样做好成本控制进行探究.pdf

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1、应用研究以地产公司角度对怎样做好成本控制进行探究．李红卫(苏州市华业百福置地有限公司，江苏苏州215011)摘要：本文将从实际的地产工程前期的准备阶段和实际实施的阶段及项目的后期着手，对项目成本管理申的相关问题及整体流程进行了分析。关键词：成本控制；地产公司中图分类号：F293．33文献标识码：A文章编号：1674—3024(2014)6—240一02前言2成本控制的具体方法和措施目前，我们应该如何对开发过程中的各个阶段进行全程控制，使企业以最少的投资成本赚取最大的利润，这成为每个企业重点研究和急需要解决的

2、问题。1我国目前房地产现状当然，地产开发如火如茶，地产行业资金使用成本高，现金流量较大，资金使用周期较长，从编制项目可行性研究报告之日开始便意味着着大量资金投入的开始，如果从一开始便重视成本的控制，让熟悉建筑及成本的人员介入，在产品品质和产品成本之间找到一个合适的点，那么便会取得一个最佳的效果。但由于工程项目的成本控制是一个全过程、系统性控制的一个过程，因此，在具体的施工中就会难免遇到一些困难，接下来，笔者就结合我国目前房地产的现状做如下阐述和说明。1．1人员流动偏大。员工对企业的忠诚度不够从事工程造价的人

3、员整日都是在与数字和金钱打交道，预算款，进度款，结算款等等都是与甲乙双方息息相关的核心问题。但是某些个别造价人员利用手中的权利，利用监控的漏洞和制度的不规范，暗示或者故意在一些有争议的问题上造成失误，从中套用回扣等现象也是存在的。这就要是地产开发企业要不断进行员工忠诚度的培训以及加强企业和员jIi之问感情的培养。以公司为家，以公司事情为己事，以公司利益为个人利益，最大化为公司节约每一分钱。1．2对项目开始的前提设计阶段的成本控制重视度不够很多地产公司在成立之初和开发的前期阶段，根本没有造价人员的介入，导致设

4、计出具的设计图纸虽然吻合了甲方相关人员的开发意图和产品定位，但是由于设计概算并没有做，造成对投入的估算失误，等到项目开发的后期，发现用没有必要的高投入换得的产品品质并不一定能够卖上好价钱。降低了开发利润。1．3长周期的过程控制不够存在对设计变更、核定单、签证单的控制不连续性的情况等。由于地产建筑人员是现场一线人员。最了解地质及工程特点，投入难度等情况，并且施工过程中施工情况千变万化，存在着故意多报签证，故意增加一些墙梁柱，有意提高jL程造价的情况，如果甲方没有进行有效的控制，会造成竣。I：结算成本远远大于预

5、算成本的情况。1．4各种因素造成的隐患使成本增加在竣工决算阶段，由于各种资料如图纸、设计变更以及人员流动造成的对工程情况的不了解，竣工后很多隐蔽工程已经无法了解，使得造价增加的情况也不在少数。240建筑建材装饰针对以上几种情况，应从以下方面加强管理控制：2．1设计阶段的成本控制当地产企业最初与设计院进行沟通设计意图时，应该同时提出设计概算指标，傲到心中有数，并在设计成果出来后做好投资估算。要求设计院进行限额设计，并始终与造价人员进行密切接触，找到产品品质要求及成本要求的最佳接人点。2．2施工图阶段的成本控制

6、(1)在项目进场施工之前，地产公司要组织各方进行图纸会审。因为施工图的质量直接关系着整个工程项目的质量，但是由于施工图的设计工作涉及多个专业，每个专业的设计人员对于自己负责的设计项目比较严格，如果把整个图纸综合起来看时，各个专业的设计又会显得不够协调。只有将问题控制在施工之前，才能有效避免人为设计的失误的发生，避免经济浪费。因此，地产企业不但要重视图纸的设计质量，在选用专业的设计单位和高素质的设计人员设计施工图后，还应加强图纸会签和审查。在会签时，要严格讨论图纸的质量问题，及时找出设计错误，将问题解决在设计

7、阶段，防止因设计问题造成施工期的设计变更，增加企业的投资成本。(2)重视技术交底工作。在施工前，要组织相关部门技术人员应向施工人员详细交代施工技术问题，主要包括工程设计意图、施工工艺、施工顺序、操作方法、施工材料、安全技术等。技术人员应详细讲解施工中存在的安全隐患，使施工人员树立安全意识。掌握熟练的施工技术，防止因操作失误造成安全事故，给企业带来不必要的经济损失。2．3施工阶段的工程造价控制的措施与前两个阶段相比，施工阶段的工程造价是最重要、最关键的。因为，施工阶段是对合同的落实，以及操作过程的实施，同时也

8、是工程设计方案转化为工程实物的阶段。但是由于这个过程比较漫长，影响的因素也比较多，因此，对该阶段进行控制也是比较困难的。(1)要熟悉设计的图纸，以及具体的设计要求，只有这样才能够对整个工程的造价进行全面的掌握，同时也有利于对造价的控制。在施工过程中，造价工程师要对整个项目实施的过程进行全面的跟踪，确保能够及时的对经济技术进行比较、分析和预测，从而严格对工程的变更进行控制。除此之外，在施工前还要对施工现场进行勘探，