亿达蓝湾商务度假酒店产权式营销方案.pptx

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1、亿达蓝湾商务度假酒店产权式营销方案龙头电商产业园提案思路YANGQINGJIAN2013.5.31项目三方利益模式分析亿达模式,建设+资金回收周期快酒店管理公司,管理+现金收益散客投资+亿达品牌+投资价值蓝湾酒店项目销售模式酒店招商及经营管理定位本项目采取酒店模式”统一经营统一管理”，酒店管理公司在本项目业主的物业返租期间，统一按照五星级酒店管理标准对业主的物业进行管理服务。本项目改建成功之后将委托有丰富的酒店管理经验的酒店管理公司经营管理（国际知名公司），包租期满以后可以通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理。项目招商1.经营管理公司确定a.通过市场化运作，公开招标，并由项

2、目开发公司选定酒店经营管理公司对该酒店进行经营管理。b.项目开发公司、酒店经营管理公司及产权业主三方分别按权责签定相关合同。c.根据市场的需要，在特定情况下，酒店经营管理公司有权将酒店的部分业务委托其它酒店经营管理公司经营管理2.酒店日常经营管理酒店的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业；酒店各项设施、设备的日常维护、维修及其改造；酒店的宣传广告及公关促销活动；d.酒店人力资源管理；e.酒店的安全防护；F.培训、服务水准提升。项目销售价格年度单位面积客房经营收入=单间客房平均房价*年度自然营业天数（365）*年入住率单间建筑面积=670元/间/夜*365天*65%÷50平方米/

3、间=3180(元/年/平方米)一般酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占60%年度单位建筑面积客房净利润=年单位面积客房经营收入*（1-60%）=1270(元/年/平方米)酒店客房销售均价确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r＝6%[注：一般的资本化率通常采用静态的资本化率，等于安全利率加风险调整利率，风险调整利率在2-4%之间，资本化率在5%-8%之间，本次选定6%作为资本化率]使用年限：本案的使用年限为50年，建设使用2年，还剩48年客房销售均价=12706%×[1－1/(1+6%)48]=127

4、0÷5.63%=22560(元/平方米)通过收益法确定项目均价约为22560元/平米。市场比较验证今年在售的蓝湾别墅项目的成交价格为18000元/平方米和去年蓝湾蓝岸住宅成交价格在14000元左右，以及蓝湾商业街均价2万元／平左右；此价值更具有投资性高的特点，价格趋势合理．项目投资基础分析项目规划建筑面积57506平方米，室内外设计全部聘请境外国际著名设计单位设计。总投资人民币6亿元，预计回收周期20年，酒店将聘请国际五星级酒店管理公司管理，计划于2015年6月开始投入使用;大连蓝湾酒店共有240间豪华客房和3栋别墅，设备完善。总建筑面积：57503㎡地上面积33484㎡地下面

5、积24019㎡层数十一层地下一层地上十层酒店面积45845㎡酒店首层9255+楼层17610+地下17980+屋顶1000=45845㎡别墅面积11658㎡地下3788㎡+阁楼2251㎡+地上5619㎡项目收购价格范围按总价60000万元计算，经测算本项目（地价+现有建筑及部分设施、设备）的正常建设单价范围应在10000元/平米左右计算.时间内容建设期2013年2014年2015年9101124681234销售比例（%）2510152015105项目销售进度表项目损益分析项目损益表单位：万元项目合计计算期2013年2014年2015年1.销售收入103151.325787.816

6、1890.7515472.692.总成本4584511461.25275076876.753.销售费用（3%）3094.54773.631856.72464.183.销售税金（5.55%）5673.321418.333403.998514.利润23595.8556630.0414157.515.所得税6.净利润48538.397.净利润率106%项目总预计总销售收入为103151.3万元，总成本为45845万元，净利润可达到48538.39万元，利润率达到105%。每年酒店经营收入预计：年单位面积客房经营收入*（1-60%）=1270(元/年/平方米)＊45848平方米=5822

7、万元／年投资案例分析：以50平米，单价22560元/平方米，总价1128000元的标间为例;贷款：10年5成贷款，实际首付56，4000元，以租养房，10年内平均年租金回报8%，10年后租金回报至少可涨到10%，18年的租金收益即可回收所有投资；按保守估计年平均5%的房价涨幅，第十年酒店客房升值出售建筑面积（平米）单价（元/M2）总价（元）五成首付（元）一次性预付第一年租金（元）实际首付（元）五成贷款（元）贷款年利率月供款（元）前3年租金收益10年内的净收益10年后租金回报率投资