南宁何时出现人口红利和房价的拐点.pdf

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1、2017年2月建黼弱装啸经济·管理·综述南宁何时出现人口红利和房价的拐点程正椿(广西壮族自治区节能监察中心广西南宁市530023)摘要：“房子是用来住的，不是用来炒的”本篇开宗明义点出房地产的居住属性，本文作者以独到的视角，从分析人口红利入手深入剖析南宁城市房地产房价出现拐点的时机及对策，观点新颖并紧扣N-4】c,主题，论据充分，值得一读。关键词：人Iz／'红利；房价；拐点中图分类号：F299．23文献标识码：A文章编号：1673—0038(2017)06—0125—02“房子是用来住的，不是用来炒的”这是2016年1

2、2月14目至16日召开的中央经济工作会议给房地产行业提出的明确定位，上述定位意在削弱房地产的金融属性，住房就是一个耐用消费品，他的基本功能就是居住。这句话传递了三个信号：①中央对房地产业的健康稳定发展显得特别重视，因为它关系到亿万群众的切身利益。要让群众有获得感、幸福感，“安居”才能乐业；②明确了房地产的方位：方就是方向感，位就是位置感，房地产发展的方位就是房子是拿来住的，不是用来炒的，这是底线，谁也不能逾越这条底线；③规范房地产业健康发展的长效机制。笔者作为广西省会城市——南宁市普通的一位市民，曾长期生活和工作在这座

3、城市，对南宁的城市发展和城市房价攀升可以说是一个亲身经历者，感同身受。南宁作为全国二线偏弱的城市，其企高的房价是否与该城市经济发展速度相匹配?是否与城市居民收入相适应?有哪些因素制约房价?推动南宁房价过快增长的幕后推手是谁?南宁房价的拐点何时出现?本文试图从人口红利角度切入探讨南宁房价拐点出现的时机及相应对策。1南宁城市发展及房价概况南宁——广西壮族自治区首府，辖七区五县，另设五个经济开发区，全市总面积22112km2，其中市区面积285km2，2015年末全市总人口740万，其中市区人口318万，2015年地区生产总

4、值3242亿元。改革开放以来，尤其是2004年东盟博览会永久会址落户南宁后，南宁市抓住机遇、乘势而上，城市建设突飞猛进，城市面貌日新月异，是广西区域性物流中心、金融中心、信息中心。是中国面向东盟开放合作的桥头堡，也是区域性国际化大都市。城市建设的长足发展也使得南宁的房价曾经像一头脱缰的野马一路狂奔。从2009年F半年起，南宁房价和国内一二线城市一样一路飙升，从3字头、4字头一路高歌破万。2013年南宁被住建部纳入33个房价增长过快的城市监控对象，其狂涨的势头才有所收敛，这几年房价未涨也未跌。但与居民年均收入相比，南宁房

5、价还是偏高的。2015年南宁巾城市居民年均可支配收入29106元。位居全区之首，月均2425．5元。同期南宁的房价均价为8000元／mz左右(市区繁华地段、成熟商圈、各大名校附近、江景湖景房)，一个普通的市民需四个月收入方可购买lmz。一套130m2的普通住宅作为普通工薪阶层需要36年不吃不喝的总收入才能支付得起，而同期全国的房价收入比为25．73倍，也就是说一个家庭要25．73年才买得起一套房子，香港是34．95倍，相比之下南宁这一指标不但高于全国甚至高过香港。这么不匹配的房价让普通老百姓谈房色变，严重影响了老百姓的

6、幸福感和获得感。2影响房价走高的因素(1)经济的高速增长和物价上涨，这是推动房价飞速上涨的最内在原因，经济高速发展带来盼‘刚需’，是造成房价飞涨的硬伤。(2)新中国成立以来第三次出生高峰期的人群进入购房适龄群。建国以来我们国家前后有三次出生高峰期：第一次是50年代中期，第二次是60年代末到70年代。第三次是80年代初。随着第三次人口高峰期的人群暴涨，带来房地产市场的刚需增加而导致房价暴涨。这就是本文后面我要阐述到的人口红利因素。(3)农民进城、城镇化建设的步伐加开，带来的农村人口迁移到城市，新增人口带来的购房需求。从2

7、0世纪90年代起，我国每年城镇化率接近按1～1．5％的增长。到2015年末我国的城镇化率达到56．1％，比1990年的26．41％净增了近30个百分点。2015年年末全国总人口13．7亿，其中城镇化人口7．7亿，这十五年间我国每年净增城市人u2000万，其增长速度之快令人咋舌，但与发达国家80％的城镇化率相比，我国的城镇化率还偏低，还有很大的上升空间。城镇化率的提升过程会释放出巨大的消费潜力。据有关统计资料表明，我国每年2000万农村人口涌入城市，农民变市民过程中他们的消费能力也会成倍增长。城市居民的消费支出是农村居民

8、的2．3倍，收入是农村居民的2．7倍。我国的消费有86％是在城市实现的。中国人的消费理念又决定了他们进入城市的第一个家庭梦想就是买房，这是中华民族几千年来积淀下来的固有消费理念，与西方国家的消费理念截然不同：一个农村孩子，在城市找到一份体面工作，有着稳定的收入，如果他买不起房，在别人眼里会被看不起，会被认为没出息，这种消费理念对推