天津数码港PPT.ppt

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1、天津数码港市场计划方案－－MarketingPlan©2008hiamc-SMC.Allrightsreserved.©2008hiamc-SMC.Allrightsreserved.项目市场计划方案演示（MP）产品总货值：61008万元，总面积：43274㎡均价：14100元/㎡SO：面积18644平方米，均价13000/㎡，总价为24237万元，CO：面积15095平方米，均价14000/㎡，总价为21133万元MO：面积9535平方米，均价16400/㎡总价为15637.4万元。（以5折5年零租金的售价为准）销售周期为15个月（2009年2月至2010年

2、4月）；10月初，项目整体亮相，预计到11月底前，SOCO样板间开放，分期推广；基本情况说明一、市场分析1.1海光寺写字楼现状及特点分析天津市核心城区的写字楼群将出现在南京路的两端，即小白楼和海光寺。小白楼CBD办公楼宇鳞次栉比，发展日益成熟。受可供土地开发日益稀缺的影响，小白楼地区的写字楼数量日益饱和。而在南京路另一端的海光寺地区的写字楼开发却上涨势头明显，海光寺地区地处南开与和平交界处，交通发达，随着快速路的贯通，出行将更加便捷迅速。海光寺地区被南京路割为两段，以天津最繁忙的十字路口为核心，四项辐射1000米的范围内，从理论上将都属于海光寺的商圈范畴。随着

3、快速路的贯通，除去原有的今晚报大厦外，定位高端的环球置地广场已经进入外沿装修阶段，卫津路侧的高级写字楼金厦中恺已经交付使用。今晚报二期工程已经主体完工，汽车大厦改造在即。在海光寺周边，即距南京路500米之内，正在销售的还有希望领空、泰达清新大厦、众望大厦三个普通级写字楼项目。包括本项目在内，海光寺地区出现了4个高级写字楼项目，计12万平米以上的建筑面积。1.2海光寺地区写字楼的特点由于海光寺CID起步较晚（第二中央商务区），总体成熟度明显落后于小白楼CBD，与“友谊路-围堤道”商务圈相比，也略显滞后。海光寺地区的使用中的写字楼除今晚报大厦外，档次普遍较低，如经

4、联大厦、嘉利中心、河川大厦等，2006年7月交付使用的希望领空项目虽然圆弧形办公间很引人注目，但是就项目整体水平而言，仍属于普通写字楼行列。与天津高级写字楼相比，今晚报大厦呈“孤岛”状态。在进入2006年的下半年，海光寺地铁上盖项目环球置地广场高调亮相，06年末开始兴建的金厦新都项目的二期工程，到07年末已经交付使用，其项目中的5A标准写字楼宇金厦中恺大厦，现已经陆续有商户入驻。兴建、招商的速度已经超过了与其比邻的环球置地广场。海光寺地区最近2年兴建，现基本售罄的三个普通写字楼项目的出现说明：目前在海光寺办公的主体客户是中小型企业和创业者。与此相比的是近2年小

5、白楼地区新增的写字楼项目无不是定位高端，如君隆广场、和天津中心的项目等。说明南京路地区是成熟阶段和上升阶段，而海光寺地区还是成长阶段，并且是多种品质的写字楼宇共存的阶段。1.3海光寺板块写字楼特征分析①供应量分析如前所述，自2006年以来，海光寺板块写字楼项目集中出现，总体供应面积在20万平方米以上。②物业组合分析海光寺板块在售的写字楼项目，多数为组合型物业，即有占总建面积一定比例的的商业用房，其中环球置地广场、今晚大厦及本案均有商业辅楼。其中金厦中恺大厦所属的项目是代表性的组合型物业结构，具有3栋高级住宅，和3层的沿街商业裙房，写字楼本身也有配套的商业设施。

6、定位为普通写字楼的泰达清新大厦、希望领空项目，其商业项目均为支持大厦办公使用，以招租银行等业态为主。③面积分割海光寺区域普通写字楼的主力面积为50—180平米之间的小型办公空间。正在使用中的写字楼也是以这个区间面积作为主要出租户型。其中众望大厦最受关注的户型为54和160平米的户型，希望领空最受关注的户型为168平米的弧形办公空间。甲级写字楼的客户需求面积一般较大，金厦中恺有购买整层用于办公的企业，也有投资客户。今晚报大厦的租赁客户中也是以200平米以上的客户为主，主要从事广告传媒、装饰、建筑类客户为主。定位为高端的与本案比邻的环球置地项目受停车位短缺及面积产

7、权等原因的影响，出售情况并不理想。④价格分析甲级写字楼：目前环球置地广场的售价为16000元/㎡左右。普通写字楼：在售的三个项目平均价格在9000元/㎡以下。目前甲级写字楼在租金在3.0元/日/㎡左右，以金厦中恺大厦为例，基本可以实现12年的租金回报。1.4海光寺板块写字楼特征分析⑤销售周期分析体量在2至3万平方米之间的普通写字楼项目，2年时间可以实现基本售罄，目前众望大厦、希望领空已经进入尾盘阶段。甲级写字楼金厦中恺大厦的销售周期快于本案附近的3个普通写字楼项目，在1年多的时间内销售完成80%以上。⑥入住率分析今晚报大厦达到90%，嘉利国际95%。新建的众望

8、大厦达到80%以上，剩余面积以54平米