复地成本变革之路：对标中海,层层突围.pdf

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1、明源地产研究院复地成本变革之路：对标中海，层层突围明源地产研究院官方微信出品【明源君说】成本管理在房地产经营管理中的重要性日渐突出，一方面它是企业内功非常重要的一环，是房企快速成长过程中集团管控的有效抓手；另一方面行业利润率正以每年1个点的速度在下降，很多项目已经微利甚至不挣钱……未来，成本管理将成为房企决胜白银时代的关键能力之一。但纵观国内房地产成本管理水平，整体还是良莠不齐，泥沙俱下。在新的地产白银时期，地产成本管控如何管？目标成本虚高怎么办？成本节约就一定好吗？招采怎么透明不失控，如何发动一次成本革命来建立白银时代房企成本管控体系？欣闻复地集团是深耕上海、全国化发展的老牌房企，

2、明源也从业内了解到复地集团2014年的成本管理变革取得较大成效，半年时间全集团直接开发目标成本降低了31亿元。因此带着白银时代标杆房企如何破解成本管控难题这个时代话题，明源专程奔赴上海，采访有着多年项目操盘经验，复地集团分管成本、江苏及浙江开发业务的副总裁任瑞霞女士。明源地产名人堂第39期嘉宾：复地集团副总裁任瑞霞访谈：明源地产研究院主编潘勇堂一、行业成本管理的现状与问题谈到房地产行业成本管理现状，任瑞霞表示：“房企成本实践良莠不齐，一方面跟企业的经历和背景有关，一方面跟管理的模式、方式有关，可谓家家都有本难念的经。”1，过度集权带来的“区域对抗”与“成本低效”有些房企成本管理是靠集

3、团强力集权，比如所有的目标成本、定位、方案设计、施工图设计等全部集团强控并决策，导致城市公司只是被动执行者，这表面上看是控制的好，成本数据也可能很漂亮，但是它实际却带来非常大的负面效应，就是项目和集团的决策之间很多时候是脱节的，甚至形成一种对抗，大大降低成本管理的效率，甚至导致项目失败。2，过度放权，导致“区域发展不平衡”与“成本失控”明源地产研究院有些房企成本管理更多授权于城市公司或项目公司，很容易导致成本管理的优劣依赖于总经理，因而各公司成本管理水平不一，发展不平衡。更多的出现成本失控的局面，复地集团曾走过这样的弯路。3，成本优秀VS全局失衡有的房企确实重视成本管控，但很多时候“

4、为成本而成本”，没有以“项目”为核心去考虑成本，导致了全局的失衡。任瑞霞强调：“一个部门的巨大成功往往意味着全局的失败，你现在成本管的很成功，控得很好，那你有可能在别的环节出问题了。比如有些房企就是看着成本控制的很好，但带来的后果却是产品质量屡屡出问题，极大伤害了企业品牌的声誉。”4，财务管控型企业易导致成本管理薄弱现在很多大集团都会推崇财务型管控，对于成本管理而言，其实常规财务管控型是事后管控，因此会导致低效成本管理。二、复地成本管理现状1，目标成本、动态成本失真复地集团早已推行目标成本管理，但未形成成本体系且管理相对粗放。目标成本存在较大的水份。变更签证管理失控、混乱，导致动态成

5、本失真。一个典型的案例是2014年7月在进行目标成本梳理之后，竟然一下就挤出20多亿优化空间，这说明以前花钱相对较松，目标成本编制虚高。2，产品配置标准不统一产品配置的规范与标准在很大程度上决定了项目开发阶段的成本。复地集团没有产品标准甚至没有集团的产品配置标准，造成项目产品配置不统一，过度配置现象普遍，这也在很大程度上造成了成本缺乏前期的规范和统一，浪费现象严重。3，招采体系有待完善和提升复地集团已建立起相对规范的网上招采系统，但是招采系统与成本系统是两个平行运行的系统，没有打通，因此这样的脱节，造成目标成本形同虚设。明源地产研究院4，成本数据缺乏沉淀虽然复地已经有较多历史项目，但

6、很多成本数据依旧没有得到很好的沉淀，自然也无法为决策提供有力支撑。5，全员目标成本管理意识都相对薄弱成本管理显然不只是成本管理部一个部门的事情，业内做得优秀的成本管理都是全员成本管理。由于成本管理目标不准确，执行中无约束，因此员工缺乏主动控制优化成本的动力。比如刚来复地时，到一个项目的现场，多层花园洋房，看到现场截掉的桩头采用的是600mm桩径钻孔灌注桩，分摊到可售面积，应在350元/m2左右，而合理的桩基选型应用管桩，成本在70元/m2，这样的既成事实未免心痛。三、复地对标：合适对口，寻找标杆1，选择标杆：对标中海从成本管理理论来讲，成本管理应该是全成本概念，即从第一到十二项，包含

7、直接开发成本和三项费用，如果不是全成本概念的话你会发现做起来效果一定打折扣。比如一个项目的目标成本有近1.2亿的下降，最后IRR不升反降，原因是财务成本增加4000万，土增税增加6000万元，仔细核对现金流发现，售罄后半年才开始还开发贷，土增税按照核定征收、清算、预缴中最高的预缴计取，如果不做全成本管理，这样的问题往往被遗漏。但考虑到企业内部的一些现实情况，目前第一步先从直接开发成本开始对标。从对标企业来说，中海成本管理在业内评价是很高的，复地集团规模虽然