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1、....结论：1、地产板块的近期销售额能支持未来三年结算收入10%的增速，土地储备也比较充足；2、未来两年利润大致在14%-26%。（待证）一、分板块研究的依据年度收入利润房建基建房地产设计勘察其他合计2016收入620217381519731929724占比63.78%17.87%15.62%0.75%1.97%100.00%利润总额19283248518546占比35.16%15.20%45.42%0.92%3.30%100.00%1、房地产开发与房建、基建、设计勘探、其他的收入成本相差甚大，业务属性不同；2、房地产板块主要由上市公司中国海外发展（HK0688）作为实施主体，数据易得；3、
2、中国建筑历年财报依据上述五个板块进行分部信息披露，数据易得。简单划分两块，A、房地产板块（中海地产）；B、除房地产板块之外的板块（中国建筑）来各自阐述。二、中海地产1、目前的土地能支持否支持中海未来三年的销售需求。人民币/年度累计2017.1-11161514土地来源招拍挂招拍挂收购中信招拍挂整合中建招拍挂买地单价(元)3720645241871292584432684451总支出(万)27427199941537940682463100000345349135623923827691建筑面积(万平)7372145997224005911090860来源：(中海公告)1712071701131
3、60515160113150416150113数据说明：A、期末土地储备=上年末土地储备+新购置土地储备-本期竣工面积+（或-）项目调整面积；中海2017年中报披露土地储备是4948万平，而17年1-6月累计新增531万平，即7-11月新增928万平（1459-531），所以截止2017年11月土地储备面积5876万平（4948+928）；以上均是权益面积，且不包含中国海外宏洋的土地储备。B、15年整合中建房地产业务支付对价是18亿，另外承担338亿的贷款，如果不考虑贷款因素，则土地成本是167.77元/平，可见因收购增加的土地的成本必须考虑被收购项目的负债。预测用地需求假如从11月起中海不再
4、拿地，以16年销售面积为基数，预测以后的用地需求：年度销售面积10%20%30%20161,30420171,4341,5651,69520181,5781,8782,20420191,7361,5652,865累计4,7485,0076,764目前储备5,8765,8765,876差额1,128869-888专业资料精心整理....可见，16年以后如果每年销售面积以20%的速度增长，则可以维持3年多。可以有效满足未来3年的需求。2、最近的销售额能否保证未来结算收入保持10%的增长港币：中海历年财报14-1715-1716-172017.1-11201620152014地产销售额（亿）7513
5、610542992193210618061408增速16.59%28.28%销售面积（万平）486439242664136013041260940均价15447155591613716125161501433614980数据说明14-17、15-17、16-17均为年度累计数，17年采用1-11月数据预测结算收入最近年度的销售额大部分会转换为未来结算收入，虽然不确定年度间如何分配，但总额是确定的，已经发生。我们可以16年结算收入（1598亿）为基数，先预测增长率，计算几年的结算累计收入，然后与最近年度的累计销售额进行对比：累计年度增长率17181920累计累计销售额差额16-1710%1758
6、1934212758184299-151920%19182301276169804299-268130%2077270147784299-47915-1710%175819342127276585836105-247820%19182301276169806105-87530%20772701351182896105-218414-1710%175819342127234081587513-64520%1918230127613314102947513-278130%2077207727013511103667513-2853以16-17年累计销售额结转未来收入，两年增速10%压力不大；以15
7、-17年累计销售额结转未来收入，三年增速10%压力不大；以14-17年累计销售额结转未来收入，三年增速10%压力不大。我们取个中间一列，即以15-17年累计销售额结转未来收入，三年增速10%压力不大；3、净利润预测历史数据中海的业务分部划为地产、物业、其他，下表是历史数据：港币关键预测数2017h201620152014地产重述之前重述之前结算收入8531,5981,6361,4371,3401,
