070207华林新时代广场商业运做方案

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1、......华林·新时代广场招商运作方案说明：1、本招商运作方案是针对华林·新时代广场1、2、3层商业部分的运作方案；2、本招商运作方案还针对华林8~21层LOFT商务办公招商运作方案；3、本招商方案的基本目标是：通过商业部分的招商运作，以实现商业良好的销售价格，同时通过商业部分的招商，实现完善LOFT商务自身商业配套，增强其商务办公价值，提高销售价格或价值预期；4、通过对商业部分、一层大堂、看楼电梯的提前装修，提高楼盘的品质、招商成功率、提升未售部分房源的价格。学习好帮手......第一章：商业篇一、商业一二三层业态定位及招商方向1、业态定位：根据不同业态的租金承受力

2、、形象展示功能、对铺位的需求面积等因素进行合理的业态组合是项目经营收益、物业品牌形象的重要保障。我司通过多年来丰富的商业运作经验和市场走向，结合考虑经营商家的经营实力及客户的消费习惯制定了以下的业态组合建议：1）组合原则A.完善项目整体商务功能和商务附加值B.利于提升项目形象C.业态租金承受能力强弱对整体租金收益的影响D.面积需求、人流支撑要求及展示性要求E.品牌经营能力高低、辐射区域大小F.行业消费习惯、消费市场需求大小学习好帮手......2）项目业态定位主力时尚购物+特色餐饮+文化休闲本项目所涵盖业态需满足项目商务办公客户日常办公生活的消费需求，满足周边众多商务楼

3、宇日益增长的消费群体和购买力，并辅以休闲娱乐健身等功能。压缩调整传统品类，和竞争对手形成错位经营，也是避免同质竞争，形成自己特色的一种途径。通过项目的合理规划，结合项目周边，赋予本项目的特色化主题和文化内涵，增强项目商圈辐射力。集时尚购物、文化休闲、餐饮、商务服务中心等多功能于一体的综合型高档商务会所式商业，配套齐全、品味高雅，为人们创造一种休闲、舒适、轻松的商业氛围，实现在办公中休闲的乐趣。3）项目业态组合比列对于项目的业态比例组合按目前市场商业情况，根据业态定位和组合我司对市场市研究分析后确定以高档名品主力店、大型特色餐饮为主，文化休闲、商务中心为辅的业态分布比例。

4、项目比例学习好帮手......高档名品主力店40%大型餐饮40%文化休闲20%商务中心20%根据业态比例我们确定项目业态规划及分布.主力时尚购物+特色餐饮+文化休闲1、招商方向：招商必须以市场需求为中心，同时以项目一二三层商业定位为根据寻找意向商家客户，我司确定了以下业态招商方向：楼层业态业种一层时尚名品主力店商务休闲服饰/时尚休闲装/运动休闲装/仕女名店/品牌化妆品店/名品钟表/金银首饰/淑女包/高档皮鞋、商务中心、银行支行等等二层特色餐饮大型中式餐饮连锁店、咖啡店、西式餐饮、特色名吃美食学习好帮手......三层文化休闲婚纱摄影/瑜伽健身/香熏SPA/健身中心/书吧

5、等商业业态选择主要是拉动人气，按照商业主题定位引入的业态，必须符合项目整体定位，必须和周边的相关业态形成互补，同时凸现自身的品牌和经营优势，带动消费，迅速提升项目的经济效益和社会效益。招商操作要点：n引入专业时尚的专营店和商家，与周边的商业形成互补，错位经营，扩大项目在紫荆商圈的整体辐射能力；n引入与商务办公相配套的业态，即可以完善项目自身商务配套，又可以提升项目形象，促进商务空间达到一个高出租金额；n汇聚消费人流，商业成功运作可以与商务办公形成良好的促进作用，增加项目的成功提价销售率。一、整体商业运作策略：一层旺铺划散销售，二三层对外招商，然后带租约销售1、一层旺铺划

6、散销售：一层商铺客户关注度比较高，销售进程快，同时可以为开发商赢得高收益的销售价值，因此我司建议一层商铺对外公开销售。2、二三层整体对外招商，然后带租约销售学习好帮手......l可以完善楼宇商务配套、提升项目整体形象；l可以带动4—21层商务办公的销售，并推动上层商务楼价格的提升；l可以为物业管理公司带来巨大的经济效益；因此，我司建议二三层商业整体对外招商，即可以提升项目在售面积的适时提价，又可以增强客户购买项目信心；带租约销售就等于客户零风险投资，对投资客来讲诱惑力很大。二、商业定位：1、商业定位：紫荆山大道时尚名品文化会所华林新时代广场整体定位为中高档商务楼，其经

7、营的商业业态必须和项目整体形象定位——中部创新商务空间相一致，因此与中高档商务办公场所相配套的商业业态：品牌服饰、珠宝、名表、中高档餐饮、健身、SPA香蕈、中高档书吧等成为本项目商业招商重点业种，这些商业业种是一种永恒的时尚名品，是一种高尚的精神文化需求。同时项目所在区位——紫荆商圈与二七商圈黄金交汇处，紧邻郑州城市发展“金腰带”——紫荆山大道，学习好帮手......道路两旁众多商务楼宇林立，区域发展势不可挡，因此，项目商业业态影响力必须辐射整个紫荆商圈，是整个紫荆商圈众多中高档商务楼客户的一种商业配套。我司建议本项目商业定位：紫荆山大道