税收筹划实践报告

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1、课程实践报告专业年级2014级税收学课程名称税收筹划指导教师魏彧学生姓名姚礼霞任庆丽黎德维马梦婷李刚文德旺学号201422130210262014221302102720142213021028201422130210292012221302104920132213021041实践日期2017.5.4实践地点勤学楼5-8实践成绩教务处制2017年5月5日实践项目名称房地产企业成本项目归集税收筹划实践目的及要求目的：通过对房地产企业成本项目的税收筹划分析，从成本角度分析房地产企业的税收筹划空间；使学生在实验过程中全面了解和熟悉税收筹划流程，掌握税收筹划基本概念，熟悉税收筹划的基本程序和基本方法。

2、要求：掌握税收筹划基本概念，利用案例进行分析，掌握税收筹划的基本程序和基本方法。实践内容1、了解房地产企业生产经营过程，重点关注成本项目；2、房地产企业成本中准予税前扣除的内容；3、房地产企业税收筹划及优惠政策，主要是关于土地增值税的税收优惠政策，再根据优惠政策提出税收筹划方案，本小组主要以案例分析来体现。实践步骤一、房地产企业成本项目归集和分配1、直接成本和间接成本。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，

3、则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配。（1）属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。（2）属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。3、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中

4、。4、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本。5、成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本。6、其他成本。少数已实际发生但尚未结算的成本应根据合同、协议、标书的价格暂估计算纳税，待结算后按差额计入当期应纳税所得额。尚未发生的成本费用不得暂估、预提。了解这些成本的归集和分配很有必要，有助于我们进一步做出税收筹划。二、房地产企业成

5、本的税前扣除房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。（一）销售成本的税前扣除。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可

6、售面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本（二）期间费用的税前扣除1、广告费。房地产开发企业每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。2、业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。3、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；

7、未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。4、开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。5、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，因国家无偿收回土地使用权而形成