房地产企业挂靠施工清包工方式的纳税筹划

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1、房地产企业挂靠施工清包工方式下的纳税筹划自2016年5月1日起，全面营改增在全国范围内正式实施。房地产和建筑业也被纳入了营改增的范围，其税率分别为：一般纳税人11%，小规模纳税人3%。现在，有些房地产开发企业为了节省成本，建筑施工这类业务也都是自己来做。因为没有施工资质，常常挂靠一些有资质的施工企业。自己买材料并招工来建造，或者是自己购买主要材料，而将辅助材料和人工费外包，于是就有了不少的甲供工程和清包工形式，这就为增值税的纳税筹划提供了可能。（一）纳税人的确定：《营改增试点实施办法》规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人

2、（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营，并且由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。因此，房地产企业在和施工企业签订挂靠合同时，要注意明确这一点，即以被挂靠人的名义签订总包合同，并且约定由被挂靠方来承担相关的法律责任。否则，房地产企业就成了增值税的纳税义务人。（二）税率的筹划：第8页共8页因为房地产和施工企业一般纳税人的增值税税率都是11%，而建筑材料有17%、13%、3%的税率不等。从节税效果上说，设备和动力的价款，以及税率超过11%的建筑材料，如钢材、水泥、粘土实心砖等，房地

3、产开发企业最好自己采购，以获得17%或者13%的进项税额抵扣；而将不高于11%税率的材料和人工费用，交给施工方自己采购，这样还可以从对方获得11%的进项税额抵扣，从而在总体上获得最大的增值税抵税效益。（三）清包工方式下的筹划：根据营改征试点有关事项的规定：一般纳税人对清包工形式或者甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。为便于分析，以下不考虑房地产企业自行采购的设备、动力及高于11%税率的主要材料影响，而只考虑辅助材料对增值税的纳税影响。（一）房地产企业自行采购辅助材料的情况下：清包工工程价税合计=低税率材料价税合计+人工等费用=低

4、税率材料+人工费（1）简易计税方式下：1.施工方：应纳增值税=（低税率材料+人工费）/（1+3%）×3%=（低税率材料+人工费）×2.91%2.房地产企业：第8页共8页取得的进项税额=从施工方取得的进项税额+自行采购辅料取得的进项税额=（低税率材料+人工费）/（1+3%）×3%+辅料/(1+17%)×17%=（低税率材料+人工费）×2.91%+辅料×14.53%3.合计数=施工方应纳增值税-房地产企业取得的进项税额=（低税率材料+人工费）×2.91%-[（低税率材料+人工费）×2.91%+辅料×14.53%]=-辅料×14.53%（2）一般计税方

5、法下：1.施工方：应纳增值税=（低税率材料+人工费）/（1+11%）×11%-低税率材料/（1+3%）×3%=（低税率材料+人工费）×9.91%-低税率材料×2.91%=低税率材料×7%+人工费×9.91%2.房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额+自行采购辅料取得的进项税额=（低税率材料+人工费）/（1+11%）×11%+辅料/（1+17%）×17%=低税率材料×9.91%+人工费×9.91%+辅料×14.53%3.合计数=施工方应纳增值税-房地产企业取得的进项税额=低税率材料×7%+人工费×9.91%-[低税率材料*9.91%+人

6、工费×9.91%+辅料/（1+17%）×17%]=-低税率材料×2.91%-辅料×14.53%比较上述两种计税方式，可知，在房地产企业采购辅助材料的情况下，采用一般计税方式，双方应纳的增值税额合计数更小，更有利。（一）房地产企业不采购辅助材料的情况下：第8页共8页清包工工程价税合计=低税率材料价税合计+辅助材料价税合计+人工等费用=低税率材料+辅料+人工费（1）简易计税方法下：1.施工方：应纳增值税=（辅料+低税率材料+人工费）/（1+3%）×3%=（辅料+低税率材料+人工费）×2.91%2.房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额=（

7、辅料+低税率材料+人工费）×2.91%3.合计数=施工方应纳的增值税-房地产企业取得的进项税额=0（2）一般计税方式下：1.施工方：应纳增值税=（低税率材料+辅料+人工费）/（1+11%）×11%-低税率材料/（1+3%）×3%-辅料/（1+17%）×17%=（低税率材料+辅料+人工费）×9.91%-低税率材料×2.91%-辅料×14.53%=低税率材料×7%+人工费×9.91%-辅料×4.62%2.房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额=（低税率材料+辅料+人工费）/（1+11%）×11%=（低税率材料+辅料+人工费）×9.91%第

8、8页共8页3.合计数=施工方应纳税额-房地产企业取得的进项税额=[低税率材料×7%+人工费×9.91%-辅料×4.62%]-（低税率材料