【7A文】房地产开发成本会计核算

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1、【MeiWei81-优质实用版文档】房地产开发成本明细房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。下面给大家分类列举：第一、土地费用（土地获得价款）房地产开发企业取得土地有两种渠道，一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金”和相关税费；二是从其他企

2、业手中取得土地，既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金”和相关税费。根据支出计入相应会计科目：借：开发成本——土地——土地出让金（土地转让金）拆迁补偿费契税贷：银行存款待整个项目竣工后，再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中。第二、前期工程费此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路）费用、七通一平或三通一平费用等。主要包括：一）勘察设计费（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，

3、沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费①项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥

4、集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。（2）增容费包括水、电、煤气增容费三）“三通一平”费：1）临时道路：施工用的临时道路设计、建造费用。2）临时用电：施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。3）临时用水：施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。4）场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。四）临时设施费1）临时围墙：包括围

5、墙、围栏设计、建造、装饰费用2）临时办公室：租金、建造及装饰费用3）临时场地占用费：施工用临时占道费、临时借用空地租费4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用根据支出计入相应会计科目：借：开发成本——房屋开发成本——前期工程费贷：银行存款第三、基础设施费核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化（包括排污、排洪、环卫）、道路等基础设施支出。一）室外给排水系统费主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统二）室外采暖系统费主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用三）室外燃气系统费主要包括管道系统、调压

6、站四）室外电气及高低压设备费主要包括高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备。五）室外消防系统费含消防水、电六）室外智能化系统费【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统七）环境设计费八）绿化建设费：公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化九）建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等十一）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门十二）室外照明：室外照明电气工程，

7、如路灯、草坪灯十三）室外背景音乐十四）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等从上不难看出主要是室外设施根据支出计入相应会计科目：借：开发成本——房屋开发成本——基础设施费贷：银行存款第四、建筑安装工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括：一）基础造价包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水。二）结构及粗装修造价砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底

8、层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。三）门窗工程主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用。四）公共部位精装修费主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用。五）户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、