济南市住宅物业服务收费管理实施办法(济价费字〔2012〕

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1、济南市住宅物业服务收费管理实施办法济价费字〔2012〕75号第一条为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发【2011】185号）等法律、法规及相关政策规定，结合我市实际情况，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。第

2、四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。第六条市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定，制定全市住宅物业服务收费政策，负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。各县（市）、区价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。第八条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬

3、金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。第九条普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县（市）、长清区基准价及浮动幅度由其价格主管部门

4、会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由双方合同约定。第十条普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。停车服务费根据停车服务标准、服务质量等因素定价。普通住宅前期物业服务等级标准、停车服务标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。各县（市）、长清区参照执行。第十一条普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取

5、的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业的固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过

6、专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。第十二条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应当约定以下内容：物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在

7、地市、县（市）、长清区价格主管部门备案。第十三条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。第十四条物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。改变设计用途