房地产运营模式

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1、中国房地产产业链的变革与发展完成日期：2008-4-114:05:31   房地产产业链可以定义为围绕房地产商品从土地获得到市场流通所涉及的相关部门之间的连接关系。实际上，任何一个产业的成熟与强大，无不以其产业链的形成和完整为标志，任何企业的发展壮大也是得益于整个产业的成熟。因此，随着中国房地产业的迅速发展，人们对它的关注已不仅止于市场，对产业链的关注度和重视度也正日益增强。　　一、中国房地产产业链发展现状　　中国房地产产业链伴随着房地产业的发展而逐步形成。从上世纪９０年代中期逐步走向市场化，经过１０多年的发展，房地产业已基本形

2、成了一条多个行业相互依存的产业链。　　首先，房地产产业链基本形成，各环节依存度逐渐增强。中国的房地产产业链已涉及到市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、金融、建筑施工、市场营销、销售、物业管理、法律咨询等等，具体可以分为以下几大环节，即资金、土地、设计、开发、施工、销售和最后的物业管理。在整个链条中，资金贯穿于整个开发过程的始末，各大环节环环相扣，缺一不可。而在这个过程中也涉及到了包括金融机构、政府、开发企业、规划设计部门、建筑企业、中介代理企业、物业管理公司等众多机构，它们之间的依存度正逐步增强，其中任何一个单位或机构的工

3、作出现纰漏，都可能对整个产业链的良性发展带来阻碍。　　其次，开发企业完成职能转变，产业链专业化程度逐步加强。在房地产业发展初期，最早被我国内地接受并效仿的房地产开发模式是从买地、建造、卖房、管理几乎都由一家开发商独立完成的“香港模式”，许多房地产开发商都是在这种“一条龙”模式下完成在房地产业的原始积累并实现了全国性的大规模扩张。因此，在房地产业发展之初，开发企业承担了房地产开发的大部分环节，开发企业几乎是整个链条的单独缔造者。但是，随着代理销售、设计以及顾问等专业中介机构的快速发展，市场细分和专业分工逐步兴起，产业链上的各个企业

4、角色定位越来越清晰，而开发企业则由全能型开发逐步过渡到专业开发。虽然全程模式或者说集团作战模式依然存在，但已非主流，开发企业正在以开放心态和战略眼光与专业机构进行合作，将全部或部分业务外包出去，借助行业的资源和力量共同完成开发。因此，产业链开始向专业化靠拢，集约化程度也开始加强和提升，链上各个实体各司其职，分工开始明确：建筑交由专业的建筑公司去做，销售交由专业的代理公司去做，物业管理交由专业的物业公司去做，开发企业则专注于开发。　　再次，资本和土地己成为产业链上最重要的两种资源，集聚了产业链内部最激烈的竞争。以关系为主要竞争方式

5、的时代早已过去，房地产业已成为资本密集型产业；在开发过程中还将占有大量的资源，不可再生的土地便是其中之一。资本密集、土地稀缺，不可避免地导致了资金和土地成为产业链上最重要的资源。当前，房地产业正在接受宏观调控的洗礼，紧锁银根严控贷款，收紧土地闸门供给放缓。在此情况下，资本和土地更加凸现出其重要性，谁占有了这两项资源，谁就能在产业链的上游端站稳脚跟让后续环节顺利跟进。在日益趋紧的政策制约、日渐稀缺的土地资源约束以及资本市场逐步放宽后，企业竞争焦点和利润中心均逐步上移至产业链条中的资本和土地上。因此，在资本和土地这两个环节集聚了产业

6、链内部最激烈的竞争。　　在房地产产业链的发展进程中，还存在着一些问题制约着它的进一步深化和提升。　　首先，垂直的产业链条在一定程度上制约了公平游戏规则的制订。我国现行的土地所有制度决定了土地必然是房地产价值链的主体和主导方向。无论链条上的哪一个环节，都必须通过土地才能实现其价值和功能。这样政府就成了房地产价值链的上游端，能获得土地的开发商则成了二级利益获得者，其他技术中介如融资伙伴（银行、股东等）、开发队伍（顾问、设计、施工、材料供应、广告）、中介机构（策划、代理销售、经纪等）等则是三级利益分配者，其紧密围绕在开发商周围，构成了

7、整个链条的下游端。由于是垂直链条关系，上游端掌握了更多的话语权和利益分配权，上下游关系是纯粹的甲方乙方关系，并在一定程度上放大了这种效应。因此，链与链之间的公共规则在一定程度上是不公平的。　　其次，行业标准缺乏，公共规则不规范。与其他制造业相比，房地产产业链之间的依存度和成熟度水平较低，缺乏行业标准与公共规则的不规范是其中的两个重要原因。正因为每个链条的行业标准普遍缺失，必然使得链与链之间的公共节点也是含混不清，出现了一些模糊空间。行业标准缺失的突出问题还体现在产业链上的取费标准和成本控制相当不令人乐观，而这常常是衡量一个产业成

8、熟与否的重要指标之一。不规范的公共规则、行业机制也是影响产业链中各企业持续发展的阻力。长时间以来，土地和资金一直扮演着这个产业核心竞争力的角色，而产业链生存则受到普遍漠视。因此，链条上的各合作方对于链与链之间的公共规则在一定程度上不是共筑，而是蚕食，由此导致产业