评估-综合分析案例

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1、..机器设备评估机器设备评估综合案例1：被评估对象为甲企业于2010年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为2014年12月31日。评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用4万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10

2、年必须报废。该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费等），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。求该设备于评估基准日的评估值。...机器设备评估综合案例2：n某被评估的设备购建于2010年6月，账面原值100万元，2013年6月对该设备进行了技术改造，以便使用某种专利技术，改造投资10万元。2014年6月对该设备进行评估，评估基准日为2014年6月30日。n调查表明，该类设备的定基价格指数在2010年6月、2011.6、2012.6、2013.6、2014年6月分别为10

3、5%、110%，110%、115%、120%。n被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，被评估设备所...在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业。n经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员的鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计标准的80%。n根据上述调查资料，求待评估设备的价值。参考答案1）估算重置成本重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)2）估算实体性贬值：实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率a、加权投资年限

4、＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年b、实体性贬值率＝3.75×60%÷（3.75×60%＋6）＝27.27%c、实体性贬值＝124.72×27.27%＝34(万元)3）估算功能性贬值a、被评估设备年净超额运营成本=-12000×（1－25%）＝-9000（元）...b、功能性贬值额=-9000×（P/A，10%，6）＝-3.92万4）估算经济性贬值a、经济性贬值率＝[1－(80%÷100%）0.7]×100%＝14.46%b、经济性贬值＝重置成本×经济性贬值率＝（124.72-34+3.92）×14.46%＝13.68(万元)5）求设备价值待评估设备

5、的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－34+3.92-13.68＝80.96=81(万元)房地产价值评估（教材案例）评估案例1.评估对象房地产概况评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下：（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小...区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车

6、分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。（2）占用土地的基本情况。该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商业用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府[2007]40号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2009）字第188号。（3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是红光小区第8号楼，建于2006年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。l公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级

7、抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善...的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。2.评估要求评估该房地产2011年4月1日的市场价值。3.评估过程（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场