盱眙城市桃源项目2009年6月2010年营销计划

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1、盱眙「城市桃源」项目2009年6月-2010年6月营销计划一、项目综述盱眙「城市桃源」项目位于江苏省盱眙县穆山路，背倚都梁山，远眺淮河水。项目背山面水，自然环境得天独厚。「城市桃源」项目位于盱眙县城主城核心地段，居商贸闹市以南，周边邮局、银行、超市一应俱全，毗邻世纪大道，交通出行极为方便。社区集繁华与宁静于一身，是业主居家的至上之选。江苏金和置业以“真诚求发展，和谐创效益”的企业理念，精心致力将「城市桃源」社区打造成为盱眙城市居住的典范，用实际行动为盱眙人居环境的改善做出贡献。二、市场定位2.1目标客户定位A、

2、客户区域：1、重点区域：项目3公里半径范围，重点为盱眙县城有购买实力的客户群体；2、有效区域：盱眙周边乡镇意向在县城购房的目标客群体；包括：古桑、维桥、管镇、鲍集、马坝等周边乡镇；1、潜在区域：除以上区域以外的其他客户群体及部分外地投资客群；B、客户特征：1、职业特征：生意人、私营业主、企业职工、乡镇人口、拆迁户；2、年龄特征：25—45岁，其中以35—45岁客群为主；3、消费心理特征：——要求交通方便，去各大市场有公交车（最好直达）；——长期居住，对该片区有较强的认同感；——价格合理，户型适合三口之家居住；—

3、—规划设计有一定的超前性，有一定生活品位；目标消费群购房关注因素地段、价格和户型是我们营销的三大核心要素，在此基础上，应充分考虑环境、质量、配套和开发商品牌建设；2.2产品定位项目核心价值：生态、地段、户型、性价比——繁华与宁静的和谐统一，现代城市的桃花源「城市桃源」地段生态户型性价比城市桃源1、营造山水生活感受，倚山、面水，无与伦比的都市静谧生活，追求生活品质和向往美好生活人群的归属；2、围合式布局、组团式规划，在拥有中心广场、私家大道的同时，更享受每一个组团各有不同的生活意境；3、占据老城核心区位，配套更完

4、善，生活更便利；4、三维空间景观体系——山景、园景和组团景观；三维生活空间——广场全开放空间、组团半开放空间、庭院私密空间。5、良好的南北向住宅规划，确保房间通风采光。户型小径深设计，保证每一款户型方正实用。以人为本的户型设计理念，在保证实用的同时，实现动静分区、干湿分离；6、简洁典雅的外立面，与自然和谐搭配，力图营造一个纯净安谧的建筑空间，自然和光影流动、秩序井然，色彩纯净、让人亲近。7、开放的景观广场，将城市和小区融为一体，城市的广场更是每位业主的私家广场，无与伦比的尊荣感受；8、人车分流设计，车行系统呈环

5、状端式内敛、步行系统呈线形枝状分散，各成体系、互不干扰；2.3价格定位1、定价方法盱眙县城现阶段开发项目定位相近、目标客群雷同、价格相互影响较大，因此建议采用竞争定价法，运用平均权重定价方法，推算出项目的初步价格。楼盘选择方法平均权重市场价格盱眙县城全部楼盘2300元客户相近楼盘2450元离散程度较高楼盘2200元（精确价格待市场调研完成后提供）运用平均权重市场定价方法，可以看出楼盘的销售价格约集中在2300元/平米左右。结合本案优势因素，在充分论证基础上本案价格初步定位在2550元/平米。在2300元价格的基

6、础上，运用市场定价法修正。从市场因素考虑，今年楼盘的价格会在去年基础上略微上涨，根据目前住宅价格上涨趋势分析，预计上涨幅度在50—80元/平米。因此修正后的价格为2600-2800元/平米左右。1、均价根据初步市场调研，本案均价建议为2550元/平米。为保证按计划实现全盘销售，建议在认购期给予一定价格优惠（或应用速度加权平均价格），根据认购情况，逐步提高销售价格，保证项目按计划实现销售。1、付款方式和进度付款方式包括：一次性付款和八成（七成）按揭，暂不使用分期付款；付款进度为：小定三天补足大定、大定七天补足首期

7、、一次性付款大定十五天内补足；2、优惠条款认购优惠、开盘优惠、促销优惠，其它期间不享受任何优惠；3、楼层和方位价差——楼层价差楼层价格系数销售价格备注6楼加阁楼0.7619836楼跃阁楼层高超过2.2米部分计算面积5楼0.9524224楼1.128053楼1.1529322楼1.0827541楼0.982499考虑到该片区楼层去化中3、2、4>1、5>6的特点，同时考虑到本项目以80平米以上户型为主，顶层销售具有较大的压力，因此在楼层价差设计中，建议拉大6楼的价差，促进各楼层均匀销售。——朝向价差正南向价格系数

8、为1.05；东西向价格系数为0.95；其它朝向价格系数为0.98；——景观价差核心景观区价格系数为1.02；其它区价格系数为1.0；1、综合计价公式销售价格=均价×楼层价格系数×朝向价格系数×景观价格系数2、价格分期策略----内部认购价格：在平均价基础上给予50元/平米（3%）的优惠；----入市价格：认购客户在平均价基础上给予50元/平米（3%）的优惠；其它客户在平均价格基础上给予