浅谈待建新公墓前期市场调查要点

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1、浅谈待建公墓前期市场调查要点近年来，公墓投资越来越白热化和市场化，绝大多数投资人是冲着“中国老龄化人口”这个热点纷至沓来。他们中，在此之前几乎都是没有做过公墓开发/投资亦毫无公墓管理/经营的经验。本人长期接到许多公墓老板致电，要求我们派人过去考察项目洽谈合作，其实有些老板连自己正在审批和应该审批的手续都不清楚、公墓性质亦不清楚、各项建设指标和规划毫无头绪……凭心而论，绵绵认为你们此刻的投资是冒险度极高的，是投机大于投资可能性的。于是，便有了这篇待建公墓前期市场调查要点浅谈，以下内容也仅是本人从业经验的

2、部分总结，开篇目的是为了让各位公墓投资者少走弯路、快速成长、仅供参考。一、项目立项1.立项切入点：对当地已有公墓现状的数据分析需要透彻（其它园区的剩余穴位、待开发地块储量、公墓性质等等）。2.宏观经济数据：对当地人口结构、死亡率、消费水平、常态消费习惯、当地人文民俗等几个方面进行摸底调查。二、项目选址1.交通条件：高速路/快速路下道后的国道/省道距离、乡村道路、机耕道的距离以及道路宽度、单/双向行驶规划等等这些都需要提前明确。在此特别说明一点，因本公司常年在全国代理项目，对于有些地方ZF便于交通的承诺

3、和保证亦见惯不少诓术画饼，甚至有项目的硬伤根本就是交通。1.土地性质：公益性质直接决定了土地性质，经营性公墓毫无疑问几乎都是出让地，而公益性公墓除建筑物（接待大厅、治丧灵堂等）外几乎都是划拨地或租用地；土地性质权属不一样这对于公墓项目今后的借贷、融资、评估等等都会受到系列影响。2.用地情况：有些地方ZF为了便于地块管理，将成片的地圈征进来，而这些地在我们懂行的人看来，是毫无用处而且还随时有可能成为一个定时炸弹。耕地农田国有林等对于公墓开发是不利的，这种圈征进来的地块里如大量包含这类性质，哪怕再便宜都需

4、慎而行之；另外还有些悬崖峭壁无法施工和修建墓区的地拿来还要给做护坡做安全隐患处理，其实也是包袱。所以，本人长期给投资人的意见是：能够点征的情况下绝不要圈征。3.拆迁环境：碰到很多之前是做地产开发的投资人现投投公墓，一个公墓项目里面最多的有72家拆迁户，当我知晓这个事情时，只好劝投资人直接转让手续吧还可以换点钱，别开发了。在做地产开发的投资人看来，72家拆迁户算什么？楼盘开盘前就可以预售可以造势可以预热开盘当天就会如何……公墓与楼盘虽都是固定资产投资，但更多的时候我个人认为其特性可能更倾向于细水长流和滚

5、动开发。一、规划设计1.配套建筑：多数有过地产开发经验的公墓投资人是不屑于找一家专门做公墓陵园景观设计的公司，在他们看来，公墓的规划设计相对于地产来说太过于简单了。就配套建筑而言，他们能看到的也许就是接待用房、管理用房、停车场……但事实上并不然，配套建筑作为一个公墓来说基本上建好了就要用一辈子的地方，规划设计相当重要，不仅仅是要考虑到现目前的使用还要考虑到若干年后的使用及可变性。就拿接待大厅来说我们按功能分区一般为：普客接待、VIP接待、财务室、设计室、附属品展示区、厕所、备用房、餐厅等等这些都很重要

6、；还有管理用房中的办公区域、骨灰存放室、宿舍、石材加工区域等等功能性和便利性如果不是专业做公墓陵园规划设计的公司来做，可能也就仅仅是几间空房子而已。1.园区文化：本人见过许多对园区文化并无概念的公墓投资人，他们所认为的园区文化可能就是造点景观（山景、水景、植被、雕塑小品）甚至立尊观音、地藏王菩萨就是景观。钱没少花，但真正能够表达出来的意义却让人难以理解。在专业人士看来，园区景观的打造主要就是突显园区文化，这个园区想阐述的是“中庸文化”、“传统文化”、“孝道文化”、“宗教文化”、“地方文化”？这些文化能

7、够讲的故事在哪里，能够提炼的卖点在哪里？都是需要经过对市场调研对客户及其它竞争对手摸底才能够决定的。2.墓区分区：墓区分区是直接对销售有影响的决定；有些投资人在凭个人喜好认为这块地朝向好风水好大规模修建高档墓区自由墓区却忽视了销售本身——市场需求。墓区分区是件很严谨和琐碎的事情，分区的本身意义在外行看来可能就是便于管理，但内行看来不仅仅于此，更多的是明确墓与墓之间的差异化，在制造这个差异化的时候，我们要从很多方面进行考虑，每个墓区的朝向、风水、地块面积、墓位标准、墓道标准、石材标准、植物配置……既要符

8、合市场需求又要迎合消费等等都是需要综合评定而得出最终结论的。未完待续，看心情续不续。下篇预告《浅谈在建公墓前期运及管理》