珠海土地考察报告

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1、珠海大浪湾半岛地块报告汇报内容第一部分大浪湾半岛地块分析第二部分建议第三部分项目最新情况第四部分珠海城市发展综述第五部分珠海市房地产行业分析2第一部分大浪湾半岛地块分析大浪湾半岛地块位于珠海市中心区与唐家湾镇之间。南面为大浪湾（香洲湾），北面为唐家湾，东面向珠江口。约51万平方米3第一部分大浪湾半岛地块分析该半岛一侧为港湾路，另外三面环海。该地块包括半岛及周边两小岛礁，共51公顷，未来可填海50万平米，可建面积约80万平米（预计）4第一部分大浪湾半岛地块分析三、唐家湾大浪湾半岛地块地块五为半岛，一侧为港湾路，另外三面环海。南面为大

2、浪湾（香洲湾），北面为唐家湾，东面向珠江口卫星影象图旧村可填海拓展区域休闲疗养建筑海滩海滩海滩已建商品住宅5第一部分大浪湾半岛地块分析从西南眺望半岛6第一部分大浪湾半岛地块分析半岛南侧的一处海滩，海滩较长，但沙质和水质较差7第一部分大浪湾半岛地块分析半岛中南侧坡地上的休闲疗养用建筑，很多闲置8第一部分大浪湾半岛地块分析从半岛向珠海中心城区眺望9第一部分大浪湾半岛地块分析从半岛向海中的两个小岛10第一部分大浪湾半岛地块分析从半岛向西北面港湾路的一个别墅楼盘11景观资源优势：地形为少有的半岛形，资源条件优越。景观绝佳，不仅三面临海，而

3、且隔港湾大道与景色优美的凤凰山相望；交通优势：相邻的港湾大道为珠海北部的交通大动脉；地块构成优势：地块中，半岛与两个小岛礁相互呼应；拓展优势：预计未来半岛西南部可填海50万平米；区域前景优势：大学园区、科技创新海岸的相继建成使区域前景一致被看好；片区房地产发展优势：区域内优越的自然景观资源及多个高档次、高品质房地产项目的成功开发，使片区成为珠海的高素质居住区。简单分析优势第一部分大浪湾半岛地块分析12半岛上的旧村拆迁量大，成本高，存在很多不确定因素，目前开发拆迁方式还不明确；半岛上的旧村、已有休闲度假设施的拆迁、环境改造、填海、以

4、及其它公用配套设施的建设成本高，时间长，项目前期投入相当大；半岛周围海水质量较差，使地块优势稍打折扣。简单分析劣势第一部分大浪湾半岛地块分析13我们认为：大浪湾半岛地块拥有比较独特和稀缺的景观资源优势，周边房地产市场发展良好，颇具旅游主题地产的开发价值。建议重点关注。小结第一部分大浪湾半岛地块分析14第二部分建议一、结论珠海近几年的大型市政建设投入相当大，为房地产开发提供了良好的先天条件和广阔的成长空间。横琴岛的创新定位和开发将使珠海市迎来前所未有的发展机遇。珠海市自然环境优美，适合进行旅游主题地产的开发珠海市房价仍处在中低水平，

5、高品质、高性价比的楼盘供给不足，是公司进入的较好时机。公司对珠海情况较熟悉，同珠海政府有良好关系，在项目管理、人才输出等方面向珠海拓展成本也较低。15第二部分建议二、建议建议公司高度关注珠海房地产市场的发展，加强同珠海市政府的沟通，加强对珠海房地产市场的研究，适时进入珠海房地产市场。特别关注大浪湾半岛地块。16第三部分项目最新情况一、项目投资工作进展05年11月投资发展部完成对珠海即将推出的各地块考察，形成初步的较为全面的考察报告，认为大浪湾地块和红门楼水库地块颇具价值，值得跟进。目前，红门楼水库地块已作为珠海国土部门补偿回收土地

6、的用地。而大浪湾半岛地块正在进行填海的市民意见征集，以及半岛内征地的调查。17第三部分项目最新情况二、主要问题珠海市国土部门目前计划完成项目填海以及征地之后再出让整块熟地。此两项工作短期内不会完成，短期该地不会进行有关出让的动作。该块土地已有几家开发企业关注，该地若作为公开出让的招拍挂土地，获取成本会非常高。如何在前期同政府沟通，控制土地成本，是项目的一大难点。18第三部分项目最新情况三、下一步工作建议继续进一步密切同珠海国土部门的联系，探讨从前期土地整理和概念规划开始合作的可能性。搭建起政企高层领导间的联系，探讨项目功能组合的可

7、能性，避免项目以竞争激烈的拍卖手段出让。研讨在该项目应用“波托菲诺”产品品牌的可行性。19第四部分珠海城市发展综述一、珠海城市简介珠海行政辖区总面积7653平方公里，其中陆域面积约1687.8平方公里，总人口123.6万人，预计2005年末达到150万人。珠海市位于珠江口西南部，东与香港隔海相望，相距仅36海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。珠海市岛屿146个，海岛总面积236.9平方公里，海岸线、岛岸线全长690公里。市区内部地势平缓，由西北向东南倾斜，倚山临海。20第四部分珠海城市发展综

8、述二、珠海城市区划香洲区斗门区金湾区21第四部分珠海城市发展综述三、珠海经济发展总体特征1、经济总量小2、第三产业发展较快3、技术密集型产业逐渐成为珠海支柱产业经济总量小，但生产力水平较高。第三产业的发展速度相对较快，为12.7％，高于深圳。技术密