房地产融资渠道决策

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1、房地产融资渠道决策摘要：2010年以來，为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，中央政府实施了被称为史上最严厉房地产调控政策，紧缩银根的货币政策対银行信贷等产生了一定的影响。而作为资金密集型行业的房地产行业，対银行等金融机构的倍贷依赖较大，也受到紧缩货币政策较大的影响，房地产企业融资难度加大。在这样的情况卜房地产金业应制定多元化融资发展战略，并对房地产融资方式进行创新，來确保房地产企业的持续发展。关键词：宏观调控；房地产企业；融资；策略。一、2010年以來房地产调控政策。近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，201

2、0年中国经济增长达到10.3%,国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显。在此期间，我国房价不断上涨,2009年12月,全国70个大中城市房价同比上涨7.8%,到2010年4月全国70个大中城市房价同比上涨12.8%。2010年全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%,增幅创近十年新高，明显超过全社会固定资产投资增速。为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，尤具是2010年1月至12月六次上调法定存款准备金率。央行两度提高存贷款基准利率。针对部分城市房价过快上涨问题，中央政府

3、发起了有史以來最为严厉的一轮房地产调控。本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的冇效供给展开，呈现“三波”推进形态：笫—•波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以'‘国十条”为代表的打压型调控,第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。在接连三波的调控下，我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。然而，高强度和高密集度的调控措施并没能肌止房地产市场的回暖。从10月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。10刀商品房销售额

4、达5076亿元人民币，同比上升27%,全国70个大中城市房价同比上涨&6%,房地产投资额为4558亿元，同比增长37%。为此，2011年1刀26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的冇关问题的通知》，又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施,包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。新“国八条”政策是我国近儿年有房地产调控政策以來最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、历源供

5、应等多二、紧缩政策卞房地产企业融资的现状。1.紧缩政策下银行贷款难度加大。2010年以來，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成木，加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率，使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%,目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数赧，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。2、房企再融资遭拒。在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组Illi线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场

6、圈钱的好H子在2010年宣告破灭。4月，监管部门要求对存在土地闲直及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重人资产重m；10月，房企重组正式叫停；11月，监管层要求只耍主营业务收入屮出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了口2007年冬天证监会暂停房企IP0Z后的第二次“极寒”。3、房地产信托融资受限。房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持冇房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资盅求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银

7、根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况F,房地产信托成为房地产金业解决资金问题的新宠。2010年2月21号，屮国银行业监督管理委员会乂卜•发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑乂使房地产企业获取资金的门槛提高了。4、预售资金监管全国蔓延。将己有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发,历来都是部分开发商以小聘大、分散风险的重耍途径乙一。而预售

8、资金这一开发商历来的囊中Z物，在2010年也被严格限制起来。10月25日，北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、屮国银行业监督管理委员会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》浮出水面。该《办法》明确，从12月1FI开始，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其