东海阳光嘉园店面价格策略

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1、店面定价说明—、定价原则平衡以下三者利益关系，实现共赢:（1）开发商（2）投资者（购买客户）（3）经营者（租赁客户）达到预期销售率，实现预期利润。得到高于按揭贷款利率的投资回报,尽可能低的投资风险。按照符合市场行情的租金价格承租。一方独赢的局面不存在，各方只能按游戏规则赚取各自该得的利润，环环相扌口，一损俱损，与荣俱荣。二、定价方法调查了解目前的周边店面租金价格，综合由场各因素进行租金价格修正，用修正后的租金推算丿占而的销售价格。通常年投资回报率按6%计算。计算公式如F：销售价格=年租金一年回报率三、市场调查经调查，周边可比店面的现租金价格如下:少年宫路鹤峰路南际路主打面积12-18

2、itf15〜30m225-30m2刀租金30〜357C/m215-20元血25〜307C/m2少年宫路：以私人民宅为主，普遍面积较小，以经营F1杂副食品和小餐馆为主，店面形象脏乱，档次普遍较低。鹤峰路：商业气氛较差，空置店面较多，租金价格甚低，经营业态杂乱。南际路：与少年宫路相似。共同特点：以小型店面为主，租金价格普遍较低，经营业态杂乱。部分商业店面的租金售价调查结果如下：鹤峰路：(1)计生保健小心斜对面，约50m2,租金8007L/M•间，折16元血•月；(2)宏侨花苑，约65m7间，层髙5.7m,售价5500〜6000元血，现房,全部未售出或出租;(3)蕉城区国税局对面，靠近人本

3、超市，原足按休闲，约40n)2/间，租金goo元/月・间，折20元血・月；少年宫路：(1)与本案东头相邻的小餐馆，约20册,租金660元/月q'可，折—元血•月；(2)(3)(4)经调查，新佳坡步行街的商业店面基木情况如下:主打面积50m2销售均价7500元/nf层高3~6m现行租金30〜707C/m2进深8-14m促销手段返租2年、免租招商面宽3〜4【n主要客源温州、福安新佳坡步行街2001年开始推向市场，但整整2年商铺一直乏人问津，一直到T2003年下半年(已经现房)它的商铺才迎来第一个买主——温州人。此后为了吸引温州人，在温州设点、专车接送、免费食宿、返租两年等措施才扭转局面。

4、现在仍然有部分店面未售出，现以约8000元/nf的价格年回报率8%包租2年委托温州人销售。经调查，意向租赁客户的租金期望值如下:少年宫路鹤峰路主要需求面积30〜40m230-40期望每间租金100()〜150()元/月500-600元/月折算单位租金35元血16%/m2调查结呆显示：(1)极少数人问及鹤峰路的店面，多数人对进深太大而感遗憾;(2)多数人期累需求的面积普遍比本案店面设计面积小。US、价格影响因素1、导致销售价格需要调低的因素：（1）而宽小、进深大，总而积大。（面宽与进深正常比例1:3）（2）街区城建形象差。（3）宁德商铺市场正处于逆市，市场租金普遍较低。（4）鹤峰路店面

5、潜在客户甚少。（5）中庭商场的招商难度较大。（6）不断岀台的宏观调控政策可能导致投资者持币观望。2、导致售价格需要调高的因素：（1）新建项目，门身硬件设施好，档次高。（2）中庭商场冇利提升店面人气。（3）部分店面层高较高。五、价格制定原定销售底价如下：（定价1）少年宫路拐角鹤峰路1鹤峰路2鹤峰路3合计面积1109.58204.41185.18482.57988.332970.07底价均价8775127567214539444786972总销9736985260735813359512603128442527720708698以（定价1）价格按年回报率6%计算出的平均租金如下:少年宫路

6、拐角鹤峰路1鹤峰路2鹤峰路3合计刀平均租金44元/nf64元/itf36元血27元/nf227U/m235元血23187C/间2607元/间1336元/间1859元/间1475元/间1961元/间显然可以看出，目前市场绝对不可能接受此类型店面如此高的租金。显然必须站在投资人的角度考虑其投资风险，确保有较大的把握将店面出租出去，一定要给投资人留下的赚钱的空间，否则将没有人愿意投资。初步估计，少年宫路店面的合理月租金约1800〜2000元/间，鹤峰路店面的合理月租金约800〜1000元/间。鉴于以下几点，本案必须考虑执行包租：（1）国家关于房地产的宏观调控政策不断出台，全国房地产市场持续

7、降温,包括温州人在内的广大投资客户进入持币观望的状态，投资十分谨慎,且投资量急剧缩小，现唯有靠包租以增强客户投资信心。（2）宁徳现冇的商业丿占而的销售普遍采取2年包租，如新佳坡步行街实行年回报率8%包租2年。若本案不执行，必然没有竞争优势。（3）通过包租的形式，冇利于引导周边店面租金水平的提高，对本案销售价格形成支持。（4）有许多年冋报高于8%的外地商业项目在温州销售，竞争环境恶劣。正常情况下，店面的面宽：进深=1:3如果本案丿占而的而宽与进深的比例正常，