高层居民住宅楼消防监督管理若干问题探析

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1、高层居民住宅楼消防监督管理若干问题探析作者：赵卫东郑亮來源：《科技创新导报》2011年笫15期摘要:笔者结合消防监督执法实践，从法规政策与管理措施角度,对高层居民住宅楼消防女全管理贵任主体确定、相关当事人消防管理职责、消防设施维护费用筹集与管理等问题进行了深入的法理分析，全面推广物业管理企业消防安全管理方式等方面提出了对策建议。关键词:高层居民住宅楼消防监秤管理中图分类号:TU71文献标识码:A文章编1674-098X(2011)05(c)-0214-011引言高层居民住宅楼因建筑层数多、防火要求严、维护成木高、产权多元化等特点，给公女消防部门的监督管理带來许多新难题。笔者结合实践

2、，从法规政策与管理措施角度探讨高层居民住宅楼的消防监督管理。2高层居民住宅楼消防安全管理的责任主体确定2」高层居民住宅楼的消防管理形式当前，高层居民住宅楼的消防管理形式主要有以下儿种：(1)业主成立业主委员会，并选聘物业企业负责日常消防管理;(2)被选聘物业管理企业又转委托其他单位负责消防管理特别是建筑消防设施的专业维护;⑶业委会虽然选聘了物业企业，但双方签订的《物业服务合同》没有明确由物业金业负责居民楼的消防管理,或乂另行聘用其他单位负责居民楼的消防管理;(4)成立业委会,委托当地届委会管理;(5)未成立业委会，由全体业主共同协商咄•用其他除物业企业以外单位或人员管理;(6)由全

3、体业主自行管理。2.2国家现行法律法规冇关高层居民住宅楼消防管理主体规定《高层居民住宅楼防火管理规则》规定:“居民委员会负责高层居民住宅楼的II常防火工作高层居民住宅楼的房产管理部门、房屋产权单位和供电、燃气经营单位，应当指定有关机构和人员配合街道办事处、居民委员会进行防火管理工作，协助他们采取措施加强防火工作楼内消防设施和器材的维修、保养和更换由房屋产权单位负责。房屋产权不属房产管理部门的，房屋产权单位可委托房产管理部门代管代修，费川由房屋产权单位负担。"《中华人民共和国消防法》第14条规定“居民住宅区的管理单位负有履行消防安全职责，做好住宅区消防安全工作的义务”。《机关、团体、

4、金业、事业单位消防女全管理规定》确定了建筑物产权人、使用人、居民住宅区的物业管理单位的责任主体地位。从法律、规章的规定看，高层居民住宅楼的消防管理责任主体包括了居民委员会、房屋产权单位、物业管理单位、产权人、使用人等。2.3高层居民住宅楼消防管理主体的厘定结合上面提到的6种管理模式,分析其责任主体划分：2.3.1在成立业主委员会聘用物业金业的情况卜:如双方的介同中明确约定物业企业负责高层居民住宅楼日常消防安全管理的，物业企业是住宅楼消防管理的责任主体。2.3.2在业委会与物业企业没有明确约定的情况下，应当推定物业企业负责居民住宅楼的日常消防安全管理，物业管理企业负有居民住宅楼的消防

5、安全管理是法律的强制性规定，业主委员会与物业管理金业的合同约定不应违反法律的强制性规定，否则约定无效。2.3.3在业委会与一家物业金业签订物业管理合同，又与另一家物业企业签订消防管理服务合同的，这一行为违反了《物业管理条例》中有关“一个物业管理区域由一个物业服务企业实沌物业管理”的规定，属违法行为，根据《合同法》有关合同效力的规定，该约定应归于无效，在此情况下，公女消防部门在丈丿施监督时，应区分双方过错，确定曲业委会单独承担或山业主委员会与被另行选聘的物业管理金业共同承担法律责任。2.3.4在业主

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7、行管理高层居民住宅楼消防管理的情况下，由成立的业委会或全体业主共同作为责任主体。

8、2.3.5如果业主委员会在选聘了物业管理企业后，该物业管理企业乂转委托其他专业公司负责日常消防管理,物业管理企业应当就其转委托负责，受托公司在转委托确定的范曲I内承担和应的法律责任,公安消防部门在监督执法中，仍应将原物业管理企业确定为责任主体。3高层居民住宅楼相关当爭人消防管理的主要职责3」建筑物产权人、使用人的消防安全管理职责(1)购买、使用符合国家消防技术规范并经公安消防机构验收合格的建筑物;(2)在实行租赁、无偿让他人使用时，产权人应提供符合消防安全要求的建筑物,并在合同中与承租人等实际使用人明确各方的消防女全责任，消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当

9、由产权人负责管理;(3)建筑物产权人可依照《物业管理条例》，聘用物业金业管理居民楼的,按照合同约定，接受物业企业提供的服务，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。3.2物业管理企业的消防安全管理职责(1)物业企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并接收有关消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(2)对物业管理区域内违反有关消防法律、法规等方面的行为应制止，及时