邓州迎宾馆可行性研究

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1、“邓州迎宾馆”项目可行性分析报告河南盛厦置业有限公司二O—三年六月三十日“邓州迎宾馆”项目可行性分析报告第一部分“邓州迎宾馆”项目建设概况%1.项目主要指标：1、毛用地面积：122018.29m2,合183.03亩2、净用地面积：97909.0m2,合146.86亩3、总建筑面积：42385.5m2(1)地上总建筑面积38785.5m2,其中，酒店建筑面积27035.5m2,VIP别墅区建筑面积8150.0m2,配套用房建筑面积3600.0m2(2)地下总建筑面积：3600m24、建筑占地面积：11470.

2、0m25、建筑密度：117%6、容积率：0.407、绿地率：45%二、建筑功能分工：1、1栋塔楼及裙楼：作为五星级酒店主楼，用作餐饮、住宿、康体健身、悠闲娱乐、综合商用等。2、22栋自助式别墅区：作为五星级酒店匹配VIP楼，用于高端的商务、旅游等接待。3、酒店配套用房：用于酒店行政办公、员工住宿、酒店用品库房等。第二部分可行性报告的主要结论一、项目建设主要意义作为南阳地区唯一省直管县级市、南水北调源头市和全国著名的明星市，邓州市人口基数较大，经济社会发展基础良好，近年来经济发展速度较快，且地理位置特殊，文化

3、积淀丰厚，人文历史悠久，市民的消费理念和消费水平日益提高,亟需投资建设与之相适应的高星级酒店来满足市民日益增长的消费需求，同时还能够大大提升邓州城市的商务、会务、会展、旅游等接待能力，进而树立邓州现代化都市形象，推动招商引资活动的顺利开展，完善邓州市东北新区综合配套功能，将历史文化古城装扮成南水北调源头的一颗充满现代化气息的璀璨明珠。二、市场条件与预测随着邓州市对外经济的进一步发展，邓州市东北新区各业态的日渐繁荣和国内旅游业的持续升温，人们对酒店和酒店档次的需求越来越高，而市中心区域缺乏高星级酒店，且低星级

4、乃至低端酒店经常性处于严重饱和状态，整体看，邓州市区酒店接待能力存在较大缺口，因此，在建设一座集商务、会务、旅游、会展、悠闲等功能为一体的高星级酒店势在必行，且市场前景看好，发展势头强劲。三、建设条件该地段位于邓州市民的母亲河湍河河畔，地理位置十分优越。地块两面临大道，两路面又是城市未来CBD、金融中心，是邓州市财源、人缘绝佳地段，既是繁华生金中心，又具休闲娱乐功能，必然是五星级酒店的良田沃土。规划中的人工湖紧邻该地块，且与市中心有主干道相通，城市给排水、供电、通讯、燃气等基础设施正加速建设,给本项目的实施

5、创造了良好、可靠、安全的地利条件。邓州市政府对兴建该项目高度重视，信心很足，决心很大，期望值很高，且在土地出让、审批过程中尽可能简化办事程序，为项目实施给予极大的支持。作为本项目的投资方，河南盛厦置业有限公司资金实力雄厚，管理团队精干，员工效率高，企业诚信合规经营，具有良好的社会影响力。公司决心以最诚信的态度，以追求经济效益与社会效益双赢的深谋远略，在酒店式地产方面大存心德，努力运作好这一关乎邓州城市形象提升和重要项目,必将成为市政府可信赖的合作伙伴。设计指导思想“邓州迎宾馆”设计风格大气，既考虑邓州历史文

6、化元素，又融合现代建筑风格元素，以“功能齐全、经济实用、舒适安全、美观大方“为宗旨，按国家旅游五星级标准进行投资建设，同时兼顾邓州及周边市民群众消费习惯，最大限度满足本市行政接待等方面的要求，使之成为南水北调源头具有较强影响力和带动力的重要会务、商务等接待中心。五、环保与环卫“邓州迎宾馆”项目为综合性旅游建筑群，环境污染量小，污染程度低，只须采用局部有效预防和治理措施，不会对内围和外界环境产生超标影响。六、投资估算与资金筹措“邓州迎宾馆”项目投资规模约7.82亿元，其中：1、建设投资（包括征地、规划设计、建

7、安、装修、硬件配套、景观、水系、道路、小品等费用）：约5.57亿元；2、建设期利息：约1.7亿元；3、策划宣传费用：约0.19亿元，及其它加盟费、托管费等。项目前期，投资方共需自筹资金约3亿元作为启动资金投入，第二年、第三年建设资金从投资方在邓州市城区的房地产开发项目盈利中提取投入。为保证“邓州迎宾馆”项目的顺利实施，投资方考虑在从开发收益中提取投资资金的同时，广开融资渠道，合理使用社会资金，促进“邓州迎宾馆”尽早建成投入运营。七、财务分析除投资方前期自筹启动资金及实施中投资方在邓州市开发荐收益投入外，一栋

8、大楼及二十栋自助式别墅从建成到投入运营阶段，公司的总投入接近8亿元，而建成后的公司债务将突破5亿元。虽然建成后酒店价值可以评估约9亿元,但根据专业高星级酒店运营管理公司经验，前期酒店经营过程中的亏损及折旧每年可达0.37亿元，从经济效益的角度看,这完全是树形象、丰富城市功能的项目，对投资方而言，只有投入，没有收益，甚至亏损。八、营销计划开发建设“邓州迎宾馆”可以分为两部分：1、五星级酒店(1)客房200间左右，其