论文1-毕业论文

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1、山东力明科技职业学院毕业论文题目：探求房地产价格涨势内幕集团之间的利益存在字数：5896年级：07级经管一班学号：0701422077姓名：张颖专业:房地产经营与估价二零一零年四月摘要伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大，或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述,说明了房地产法律、法规的必要，并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中，笔者提出了关于协调矛盾，加速房地产立法的建议。关键词:立法现状；利益集团；各利益集

2、团之间的矛盾及立法要求一、背景过去的2009年北京市房价经历了一个从低谷到高峰的V型反转，现在的房价已经到了历史最高位置，很多人开始关心下一阶段房价的走势。特别是前不久中央又将二手房转让的营业税免税期从5年改回2年，使2010年的房价走势更加扑朔迷离。众所周知，房价不是单一因素影响的，其涨跌都是各种因素有机组合的结果，根本不可能有哪个单一因素就左右了房价；房价的影响因素众多，供求关系、社会资金的充裕程度、经济发展的阶段、财政及货币政策、金融管制程度……不一而足。所以，一看到二手房营业税优惠取消了就断定房价会

3、涨会跌的理论都是不足采信的。想知道2010年房价怎么走，一定要分析一下2009年房价是怎么涨起来的。二、论述08年底09年初，国家各种鼓励投资和消费的政策出台，包括二手房的税收优惠，大力支持“房贷”，甚至对于按揭降低首付款比例、降低利率……回过头来看实际上是国家政策引导资金流向房地产的。社会高速发展，社会财富增加很快。在中国高速发展的大背景下，房价在长期趋势中的单边上升是必然的趋势，道理很简单，社会财富以每年10%左右的速度增加，单位货币就以相同的速度缩水，以该货币标价的房价自然应该上涨。货币投放量增加，社

4、会资金供应充分。2009年房价上涨过快和2009年货币投放量太大有直接关系，货币投放量增加一则导致单位币值的货币加速贬值（相对于购买力），二则使市场流动性增加，这些都加速了房价的上涨。作为一般老百姓购买一套房子也许要花费半生的积蓄，作为房子这项奢侈品，必定要仔细谨慎投资，然而社会投资缺乏合理投向。社会投资是逐利的，但世界范围的金融危机直接导致了2009年初的南方私营企业倒闭风潮，全年CPI—直为负、PPI到十一月份才勉强转正。外贸内需都不行了，我国拉动经济的三驾马车倒了两架，仅剩投资一项，国家引导性投资保住

5、了“8”，但民间投资几乎没有途径，微观主体在实体经济方面觉得没有增加投资的必要，大量实体经济的资金面临没有投资方向的窘境，所以大量流动性进入楼市和股市，于是在实体经济没有明显复苏的大背景下，很多风险厌恶型投资者将目光投向房地产，这也是导致09年房价暴涨的重要原因之一。由于前几年北京房价涨势很盛，许多买房人踏空了，在一些伪专家和不负责任的黑媒体的错误导向下，幼稚地认为房价还会降回原来的五六千一平米，因此迟迟没有出手买房。特别是在2008年底2009年初，他们在买涨不买跌的错误投资理念的引导下，以为房价走入下降

6、通道时，愉快地看着房价低谷从身边溜走。2009年3月份以后价格逐月上涨，有些买主出手了，但更多买房人在大量黑媒体不断发布不实数据称：“价涨量跌，房价即将调头”的引导下还在等待，直到9、10月份以后，发现实际情况是“价增量增”而且还出现加速上升的趋势，又恰逢税收优惠政策即将取消，于是恐慌性出手，因而造成年底的井喷行情，也就是说盲目的从众心态。这只是表象支持，如果没有真实的实力也不可能做成，这就是金融支持，房地产金融包括两个主要层面，一是开发贷款，二是按揭贷款。首先银行的开发贷款在2009年是空前支持的，从来没

7、有哪个年头房地产商的资金这样充裕，从09年一块块地王的争夺战中就可以看出。开发贷容易取得使开发商的资金充裕，不需要通过销售回笼资金,因此就根本没有主动降价或者促销的动力，在市场需求充分的情况下，当然惜售抬价。另外是按揭，09年按揭方面也是突飞猛进，首付款比例降为20%,利率一降再降，按揭利率甚至降低到空前的基准息下浮30%,算下来利率才合每年4%左右，使得买房人的购买热情高涨，改善性需求也因此爆发。作为投资者这一因素，加入买房这一队伍会擦出怎样的火花呢？二手房转让税收政策“5变2”，使得原本无利可图的炒房又

8、再变得熠熠生辉，加上年初到年中的赚钱效应，不少投资者又杀回房地产市场。归结完2009年房价暴涨的因素，那么2010年的房市政策又会有怎样的变化，房价又有怎样的走势呢？社会高速发展，2010年社会发展速度应该高于2009年，因此上升的大方向应该是不变的，也就是说2010年的房价依然是走在上坡路上的。货币投放，显然2010年货币投放量会比2009年有所下降，因此单位货币贬值速度降低，流动性也相应缩减，也就是说2010