海蔚广场案例分析

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1、管理学院市场营销2班张鹏200800270517海蔚广场案例分析10月14日，位于沈阳市和平区中华路的沈阳万达商业广场在开始了紧张的拆迁工作。作为力达集I才I曾经在全国兴建的9大商业广场之一，于2002年投巨资兴建次年年底开业的沈阳万达商业广场，曾因推出总面积3.5万平方米的产权式商铺而名噪一时。仅仅相隔四年，即遭拆除的厄运，实在出乎人们意料。而在济南，与Z冇着相似概念的产权商铺海蔚商城，在开业不足一月Z后，也因黯淡的人气，正遭受着业主与经营业户的诟病。业主:运营商只会收钱10刀24日，记者接到海蔚商

2、城一位业主的电话，“商场开业快一个刀了，可运营商只会收钱，经营却是一团糟。我们很多人连营业员的工资都挣不出來，现在已经有人沉不住气开始撤货了。”情况果真如此？记者随即来到位于花园路人润发丿占西侧的海蔚商城一探究竟。连问了两位路人，记者才找到了商城大门。可远看商城上方刚刚建成还未装修的高层住宅，以及旁边搭建的施工架还是让人感觉找错了地方。步入大门，才冇了印彖屮商场应冇的样子。大小不一、风格各异的铺而经营的多是服饰之类的商品，而正如电话中业主所言，寥寥的顾客的确让人感到人气不旺，没事做的营业员也多是在相互

3、闲聊。逛了两圈，门口一块“商城业主大会筹备处”的牌了引起了记者的注意。两位坐在旁边的业主在听说记者的來意后，开始倒起了苦水。业主曲先生说，商城是9月29F1开始正式营业的，如果从9月19F1试营业开始算起，现在已经一个月了，可每天的营业额很少，实在让他们着急。他指了指旁边一个“中国移动”的营业点，“就拿他们來说，别的商场里的营业店都有人排着队缴费，可这里每天只有一二百元的营业额。”当问及不景气的原因时，他认为是因为运营商的操作不力。“首先是开业的时机不成熟，进门的时候你也看到了，门口的施工架刚刚撤掉，

4、这还是我们业主强烈要求才给办的。前两天门口还哗哗的往下掉石了，谁敢进來买东西啊？再有就是事前宣传的不够，现在济南人十个里面有八个都不知道东边开了个海蔚商城。运营商不舍得做广告，听说只在电台宣传了，可现在有多少人还听广播呢？还有就是商铺的布局，这边一个卖鞋的，那边一个卖衣服的，顾客一看就觉得商城不上档次。”“运营商收钱可是挺利索”，旁边的温女士说，“要进场就要先预交半年的物业费，原来说的每天2.6元包水电，现在乂有个标准是每刀6.6元不包水电，可谁知道这水电又会收多少？除了管理费，如果把铺位返租给商城，

5、每个月公司还要提12.5%的提成。如果雇人，每个营业员商城要收100元的培训费，380元的服装押金，装修也要交2000多元的押金。我们述没赚到钱，可商城管理人员的工资可不低。听说物业经理工资是5000元，保洁经理两个每个2000元，保安经理三个每个2000元，整个商城就有192个管理人员，用得着这么多人吗？”止说着，一直沉默的另一位业主站起身，“不说了，事儿太多了。我还是再去转转，也给咱海蔚增加点人气。”运营商：我们也有苦衷“业主有意见会向我们提要求，可我们却是两头为难。”商城运营商一一山东海蔚商城有

6、限公司副总经理李东感慨道。“从项目开工建设，到开业前的营销策划以及招商工作，一直都是相当顺利的。现在的问题是从九月份开始出现的，海蔚商城的开发商拖延了工期，原来定好是今年'十一'黄金周前开业，可部分配套设施没有完工，让业主意见很大，也让我们陷于被动。”据了解，海蔚商城是曲青岛海蔚置业开发建设，而运营商海蔚商城冇限公司则是由山东杰森实业公司和海蔚置业合作成立的，海蔚置业占有股份，而杰森公司负责具体的运作。合作者的身份让李东处在了尴尬的境地。李东说，事实上杰森公司并不像某些业主所言，毫无运营经验。其实在济

7、南，杰森很早就进入商业运营这个领域，并月•成功操作了泉城路商业街、经四路人防商场、贵和购物等项目。而Z所以此次操作到目前为止不尽人意，很多是因为传统商业和产权商铺木质上的不同。“对传统商业我们可以整体打造，从招商到商场布局完全由我们说了算。而海蔚商城每个商铺都有独立的产权，业主会因为个人的利益和我们处于不同的考虑角度。返租给我们的商铺还好说，一些自营或者自己岀租的铺位我们就没有办法。比如原來我们打算在二楼正对电梯的位置引进一家大型的手机卖场，但在此位置的业主就是坚持要做别的，我们怎么协调也不行，这能说

8、完全是我们的责任吗？”李东透露，从开始操作这个项目到现在，他们已经拿出了近千力元的支持资金。“包描两百力的广告投入，六百力的租金减免。事实上，今年公司肯定是亏钱的。”当记者问及该如何应对目前的局面时，李东表示，公司将会继续执行免三个月租金的政策，同时只收取公摊部分的水电费和仅够维持正常运营的成本费用。同时他也希累业主能体谅运营商，共同度过“每个新商场都存在的磨合期”。产权商铺的硬伤产权商铺自诞生之FI起，就因其新颖的商业模式、高预期的投资回报率而受到不少