政策调控下 转战商业地产以谋求企业发展之道

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1、政策调控下转战商业地产以谋求企业发展之道　2011年受限购令、流动性收紧等政策影响，房地产市场遭遇史上最低温度。当传统住宅市场举步维艰时，大型房企开始尝试非住宅类地产项目。商业地产、旅游地产甚至养老地产都成为开发商转战的热土。　　中房博越地产机构的数据分析显示，仅2011年前10个月我国商业地产投资完成额就已经达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。　　对于商业地产市场的发展前景，中房博越地产机构认为，目前北京乃至全国可开发的土地有限，未来中国地产行业需要依靠商业地产。目前商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间。　　

2、此外，旅游地产和养老地产也吸引了开发商的目光。万达、远洋、保利、万科、龙湖、华润等房企还纷纷涉足养老地产。中房博越地产机构认为，多元化的发展格局是降低开发商自身经营风险的有效措施。未来众多知名地产企业都将拓展物业投资，除了商业地产领域外，旗下的产业地产、保障房项目、物业管理、装饰等业务也将进入发力期。　　中房博越地产机构预计，房地产调控大环境短期内不会发生转变，开发商因此面临着转型的迫切需要。但是商业地产、旅游地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同，需要依赖人才、经验、应用管理等，开发商需要注意风险、避免盲目跟风。2012限购令政策延续

3、商业地产有望成为主力军2011年出台的限购令将很多投资者隔在了房地产市场之外。大家本以为只有一年期限的“限购”在2012年就能够解禁，但没想到政策延续，让更多的投资者不得不将目光再次集中到了商业地产上。　　统计数据显示，截至2011年12月25日，我国20个一二线城市成交量合计为137.5万套，相比2010年全年少了23万套。从2011年部分地产的销售数据上看，商业地产占据了半壁江山。有业内人士预测，在全国范围内，2012年商业地产将抢占住宅地产的投资地位，成为很多家庭投资的首选。　　从地产企业角度来看，很多公司在早些年就开始进入商业地产项目

4、，但是都没有太好的收益。而今天，很多公司已经开始庆幸，当年提前进入商业地产项目，为今天打下了良好的基础。他们用“恰好牢牢把握住了机会”来描绘现阶段的商业地产。　　商业地产到手后，如果其项目运作方能够如期运作成功，投资者仅靠租金一项，就可以得到丰厚的收益。按照头三年"6%、7%、8%"的回报率，真可以说得上是“一个商铺管三代人吃喝”。不过，同样也有业内人士指出，商业地产投资必须谨慎又谨慎。它与住宅不一样，如果一旦眼光不准，或者项目运作失败，投资者将有可能损失惨重。　　“虽然不限购，但是风险很大。”投资者张哲铭这样评价商业地产项目。他说，很多一线

5、城市住宅价格狂跌，令很多人无所适从，很多人开始考虑将现有的房产“平移”至商业地产项目上。但是，他经过考察，发现商业地产项目还是存在风险，所以他并没有下定决心。“好的地理位置、成熟的商圈、齐全的配套设施、优秀的运作团队，这些都是商业地产投资成败的关键点。”张哲铭说，就是因为把握不好，才不敢轻易出手。商业地产无政策压力成香饽饽2011年，国内房地产市场上，商业地产一枝独秀。　　住宅市场愁云惨雾，商业地产热血沸腾。写字楼、商铺、城市综合体等各色项目在全国大干快上。暂无政策压力的商业地产开发商们极尽所能，用商业地产项目产生的利润弥补了住宅市场的盈利压

6、力。投资者们则迅速从居住项目中抽回资金转投商业地产。　　明年，商业地产销售价格和租金将出现怎样的变化？供应量急剧上升，会否让商业地产好景不长？　　租金上涨最高超过70%　　“就在前不久，一位陕西买家一次出手数千万投资北京南二环附近的一栋写字楼用于出租，目前已经全部租完。”国内某商业地产开发企业的销售总监告诉《中国经济周刊》，无论是整售还是出租，今年的商业地产行情一直不错。　　2011年，北、上、广、深以及大量二三线城市的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率呈现明显攀升。价格的升高得益于市场需求的攀升。　　以商业地产最具代表性的甲级写字楼为

7、例。2011年前8个月，由于北京甲级写字楼新增项目屈指可数，供需矛盾日益突出。内、外资企业对地理位置具有优势、设施完备的甲级写字楼都表现出强劲的租赁需求。《中国经济周刊》记者根据公开数据整理发现，今年第三季度北京甲级写字楼的存量面积为646.9万平方米，与第二季度的653.8万平方米相比，仅仅三个月北京市场就消化了10万平方米的写字楼。市场分析认为，这部分主要由位居北京的金融和能源企业承租。　　据房地产服务机构戴德梁行统计，2011年第三季度，北京可租赁优质写字楼面积供应紧张，各核心区域写字楼纷纷提高租金，新入市项目也相应提高报价。这导致北京

8、甲级写字楼的平均租金水平继续保持高增长速度，达到每月每平方米226.93元，环比增长10.72%。甲级写字楼的空置率降至新低，达4.37%，环比下降1.82个百分点