物业管理板块2020年年度策略：花开堪折直须折

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1、目录1.板块复盘52.增长确定性依旧会是明年的主旋律72.1.龙头市占率加速提升72.2.增长确定性，利润无承压83.市场化拓展发力明显，收并购迎来有一个丰年114.政策环境友善，行业正迈向真正的市场化135.科技赋能提升全行业生产效率，经营提效带来结构性机会146.多元业态，多元业务，开枝散叶，静待成果166.1.非住宅物业重视度提升166.2.增值服务收入贡献上升，有望保持高速增长196.3.业务广度或服务深度，解决行业长期痛点227.投资建议227.1.碧桂园服务（6098.HK）247.2.中航善达（000043.SZ）257.3.永升生活服务（1995.HK）267.4.绿

2、城服务（2869.HK）27图目录图1：物业板块、恒生宗旨走势对比5图2：碧桂园服务、雅生活服务PE(TTM)走势7图3：碧桂园服务雅生活服务PS(TTM)走势7图4：碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务股价走势7图5：百强物管公司管理规模与份额变化8图6：top10物管公司集中度8图7：重点物管公司合同面积/在管面积变化9图8：房屋累计竣工面积及同比10图9：房屋累计施工面积及同比10图10：碧桂园服务关联方在管面积中增量比例10图11：永升生活服务在管面积中增量比例10图12：来自于非关联方在管面积及同比增长11图13：非关联方面积占比11图14：万科物业智能科技服务群体

3、14图15：万科物业智能科技运营体系14图16：万科物业智能科技示意图15图17：保利物业分项业务毛利率水平15图18：保利物业整体毛利率、溢利率15图19：招商物业基础服务毛利率15图20：中航善达物业板块历年毛利率15图21：东急不动产的房屋全周期服务示意图17图22：长沙滨江文化园18图23：天津周大福金融中心18图24：碧桂园服务与开源市政府签约19图25：保利物业与辽宁省东港市孤山镇签约19图26：业主增值服务占比：第一部分20图27：业主增值服务占比：第二部分20图28：永升生活服务开展的旅游相关产品21图29：非住宅领域、社区增值服务领域的突围22表目录表1：第三阶段板

4、块及公司涨幅6表2：第四阶段板块及公司涨幅6表3：上市物管公司市占率变化8表4：上市物管公司2019H1在管面积、合同面积增长情况9表5：上市物管公司关联方销售情况9表6：上市物管公司基础服务收入占比&毛利率10表7：招商积余（中航善达）2019年成立的部分合资公司12表8：龙头物管公司近几年部分收并购事件12表9：2019年政府对于物业管理行业的部分政策13表10：各类非住宅业态特点16表11：中航物业7-10月项目拓展情况17表12：龙头物管公司在机构物业领域的相关动作18表13：上市物管公司增值服务收入占比及结构19表14：碧桂园服务盈利模型预测24表15：中航善达盈利模型预测

5、25表16：永升生活服务盈利模型预测26表17：绿城服务盈利模型预测271.板块复盘物业板块于2019年获取了可观的相对和绝对收益。由于物业板块上市公司数量较少、上市时间较短，市场上并无可观察的板块指数，我们根据市值、交易量等要素筛选了七只核心物业股：碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活、永升生活服务、新城悦服务作为样本，以其总股本作为权重制作股价指数，截止至11月11日，核心物业股股价指数较年初上升达109.61%，而同期恒生综指上升8.5%，优秀龙头物管公司估值创新高，市场对于物业公司的认可度、关注度持续提升。图1：物业板块、恒生宗旨走势对比数据来源：东北证券整理，

6、Wind对于2018、19年的物业股走势，我们将其划分为四个阶段：Ø第一阶段（2018年2月-2018年7月）：启于雅生活服务上市，止于社保新政第一阶段之前物业板块上市公司数量较少且股价表现有所分化，基本面良好的绿城服务、中海物业一直以来表现良好。雅生活服务于2018年2月9日挂牌上市，由于其高于同行的利润水平，雅居乐、绿地集团的双重背书，IPO即获得19倍超额认购，自此资本市场打开了对于物业行业的利润想象空间，带动了彩生活、中奥到家等公司的普涨。Ø第二阶段（2018年8月-2019年1月）：社保新政、大盘萎靡受7月底国务院、人社部印发的《国家税务和地方税收征管体制改革方案》中明确自

7、2019年1月1日起社保将交于税务统一征收，市场对于人力成本密集型的物管行业未来利润率有所担忧，引发了一轮普跌。此后由于大盘表现萎靡，物业股整体表现一般。Ø第三阶段（2019年1月-2019年9月）：确定性持续验证，新股上市提振板块热度2018年下半年，陆续有碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务上市，板块热度有明显提升。受上市物业公司年报披露、19年年初的大盘回暖等一系列因素影响，物业板块表现突出，这一阶段市场明显青睐于关联公司开发实力强劲、未来在管面积、