浅谈物业管理合同存在的问题

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1、伴随城镇住房制度改革的深化和房地产市场的快速发展，物业管理作为对建筑物和附属设施及场地进行专业化、社会化、企业化的全方位立体式的综合服务方式，已经成为居民住房消费的必然延伸和必要组成部分。物业管理服务合同虽含有“管理”一词，但它既不同于传统的房产管理关系，也不隶属于行政合同，而是具有管理内容的民事合同。按照合同的一般原理,合同当事人是否具备相应的民事行为能力，意思表示是否真实，合同内容是否符合法律规定与社会公共利益是影响合同效力的三要索•。本文试从上述三方面对物业管理服务合同的效力问题进行探讨。

2、一、物业管理服务合同的主体问题根据《合同法》的规定，合同当事人具备相应的民事行为能力是合同冇效的前提z—。按照物业管理的FI的，接受物业管理服务和提供服务的分别是业主与物业管理企业两方。从业主一方考察，由业主分别与物业管理金业签订物业管理服务合同在当事人的行为能力上自然不存在任何问题，但这种作法既不经济也不现实。山于大量高层建筑的涌现，业主一燉是建筑物的区分所冇权人，在同一建筑物内部由于结构的关联性，众多业主形成纵横交错的相邻关系，各业主对物业利用的目的、方式的不同，使得物业共同事务的处理很难形

3、成统一意思。为协调各方利益，维护共同的生活秩序，客观上要求全体业主成立一个团体组织来处理他们的共同事务。按照物业管理的操作实践和现行《物业管理条例》的规定，这种团体便是业主大会。如果由业主大会代表全体业主少物业管理公司签订物业管理合同便涉及到业主大会是否貝有民事主体资格的问题。我国现行立法対此问题并无明确规定，国外立法对于业主大会是否具有民事主体资格的认定也各不相同，一般而言存在四种模式：其一是德国模式，认为由全体业主形成的群体是没有权利能力的团体，不具有法人资格，我国台湾亦采此立场；其二是法国

4、模式，承认业主团体具有法人资格，新加坡和我国香港属于这种模式；其三是H本模式，在业主群体具备法定条件后就承认其法人资格；其四是美国模式，只在判例实践小承认业主大会的法人地位。从物业管理权的來源看，它是派生于物权的从权利，依照《物业管理条例》的规定，业主亨有对物业共川部位、共川设施设备和相关场地使川情况的知情权和监督权。组成业主大会的每个业主都具有基于共有关系而决定物业管理共同事务的权利，业主人会作为代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织冇权选聘、解聘物业管理企业，因此业主大会的民

5、事主体资格应该得到认可。业主大会虽具有选聘、解皓物业管理企业的最终决定权，但它只是一个非常设性的议事机构，实践操作中代表业主签订物业管理服务合同的往往乂是业主委员会。业主委员会的法律地位如何直接决定着物业管理服务介同的法律效力。不同地方对业主委员会法律地位的规定各不相同，冇些地方规定业主委员会是独立的法人。我们认为业主委员会要成为社团法人至少在两个方面存在障碍。根据《社会团体背记管理条例》的规定，成立社团应有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员，个人会员、单位会员混合组成的，会员总数不得

6、少于5()个。而业主委员会的成员一一业主很可能少于5()人。同时，社团法人应具备独立承担民事责任的能力，但业主委员会并无H己独立的财产，也不承担向物业管理企业支付管理费的义务，不能独立承担民事责任，因此业主委员会并不是独立的法人主体。按照《物业管理条例》的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，只是代表业主与物业管理企业签订物业管理服务合同。业主委员会的这种地位决定了它只有经过业主人会的授权，与业主大会选聘的物业管理金业订立物业管理介同才具冇法律效力，由此产生的法律后果对对全体业主产生约束力。如

7、果业主委员会自行选择物业管理企业，签订物业管理服务合同，事先未经授权或者事后未获得业主大会的批准认可，该物业管理服务合同应认定为不具有法律效力。从物业管理企业一方考察，我国现行物业管理企业种类繁多，既有独立组建的专业化物业管理金业，也有房地产开发商组建的附设性物业管理企业，还有房管所转换的物业管理金业。从法律角度而言，物业管理金业要成为适格的物业管理服务合同的一方主休应当具备两方面的条件。其一，物业管理企业应当进行工商注册登记，领取法人营业执照，具备独立的法人资格，能够自主经营、自负盈亏、独立承

8、担民事责任。没冇取得法人资格的物业管理企业，如房地产开发商附设的物业管理部，不能成为合同当事人，其订立的物业管理服务合同应认定为无效。其二，物业铮理企业应当具备相应的资质等级。物业管理是一项专业化的管理工作，物业管理企业必须具备一定的管理经验，管理技术，拥有一批合格的从业人员才能进行有效的物业管理工作。根据我市的《物业管理条例》的规定，“物业管理企业根据核准的资质等级从事相应的物业悸理服务”。因此不具备相应资质等级的企业签订的物业管理服务合同应认定为无效合同。二、物业管理服务合同当事人意思表示真