浅谈房屋承租人先买权的限制问题

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1、浅谈房屋承租人先买权的限制问题2000年7月30口，某印刷厂与承租人签订《租赁房屋合同书》,将车间大楼(共三层21间)的第一、第二层共14间房屋租赁给承租人。2001年12月，因为印刷厂严重亏损，经政府决定，将车间大楼公开竞价拍卖。但是ftl于无人竞拍，导致两次拍卖不成功。2002年9月，县政府、国资办同意印刷厂的企业改制方案，第三人与印刷厂签订《合同书》，整体受让卬刷厂的资产。卬刷厂的资产共分为六部分，总额201.5万元，其中车间大楼为71力•元。印刷厂在出卖资产没有通知承租人。承租人以印刷厂侵犯其优

2、先购买权为由起诉。一审法院判决车间大楼由承租人优先购买。第三人上诉后，二审法院经审理认为，本案属于双方因国企改革中对国企资产的处置发生的纠纷;第三人购买的是印刷厂的整体资产，印刷大楼只是整体资产的一小部分。原审判决以该合同涉及印刷大楼部分侵犯承租人的优先购买权为由，确认合同无效，无事实依据且不利于对国企资产的整体处置，应予纠正，驳冋了承租人的诉讼请求。这一案例涉及承租人先买权行使及限制的问题。先买权(pre-emption)制度在拜占庭吋期的罗马法上，就已冇之，所谓JusProtimiseos即是。中世

3、纪意大利学说上冇所谓Jusretractus亦屈一种先买权。经过发展，先买权制度已经成为当今世界一项极英重要的法律制度，现行大陆法系国家民法典大都对其详加规定。如现行德国民法第504条至514条、第1094条至1104条、第2034条至2037条，瑞士民法第681条、第682条，口本民法第905条，分别规定了先买权，我国法律亦有相应的规定。但先买权并非在什么情况下都能行使。国外的法律一般规定在强制执行或破产时的出卖，不得行使先买权。如《徳国民法典》第512条规定：“对于以强制执行或者破产基金中的出卖，不

4、得行使先买权。”《澳门民法典》第416条规定：“约定优先权不优于法定优先权，如约定优先权不具有物权效力，则对执行、破产、无偿还能力或类似程序中所进行Z转让，亦不得行使Z。”我国法律对此没有明确规定，但实务屮承认先买权的行使必须合法，不得忽视了对社会的利益。如何完善这方面的立法，妥善处理这类纠纷，切实维护当事人的合法权益，就显得I•分重要。一、拍卖若第三人是通过拍卖取得印刷大楼的所有权，能否适用先买权的法律规定，不无疑问。学界对此有两种截然不同的观点，下面分而述肯定说主张在拍卖不动产吋，应当允许行使先买权

5、，这样有利于岀卖人和先买权人的利益。甚至认为如果出卖人在房屋交由拍卖前未在合理期限内通知承租人，承租人可以享有优先购买权为由巾请法院宣告扌白卖无效。台湾地区“最高法院”持肯定说，1960年台抗字第83号认为：“强制执行法上之拍卖，应解释为买卖之一种，即拍定人为买受人而以拍卖机关代替债务人，……。”否定说认为，在强制拍卖不动产时，不能行使先买权。德国、瑞士、澳门等地持否定说。如《瑞士债法典》第216c规定：“继承屮遗产移给共同继承人、为执行公法性质的义务而进行或强制购买的情形，不得主张优先购买权。”德国民

6、法第512条亦规定：“以强制执行方式或破产管理人所为Z出卖，不得行使先买权。”在我国，实务界持肯定观点。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五□前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖FI到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”第十六条规定：“拍卖过程屮，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作

7、表示的，则扌白归该应价最高的竞买人。”笔者认为，在我国，先买权原则上在拍卖不动产时不得行使。拍卖合同作为一种特姝的买卖合同，是以槌落为成交标志的诺成性合同。在确认承租人的优先购买权的前提下，如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高竞价者出价和同时房屋标的物由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为“价高者得”、“槌落为成交”的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。如果承认拍卖中的先买权，则不免造成偏顾先买权人的结果，因此在拍卖场合，优先

8、购买权应该不得行使。《小华人民共和国买卖契约（合同）第六稿》（未颁行）第

9、・七条曾规定：“人民法院按照法定程序强制出卖的财产，不负瑕疵责任。同时，这种买卖成立后，任何人不能向购买人提出争议。”实践中，一些地方对拍卖时先买权的行使作了限制性的规定，如《上海市房地产抵押办法》第四十八条：“按本办法处分抵押物时，下列法人、其他组织或者公民在同等条件下享有优先购买权，但以拍卖方式处分抵押物的除外：………。”但为保护承租人利益，“以拍卖方式处分抵押物