浅论房地产开发风险

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1、浅论房地产开发风险内容提要：近年來，房地产开发逐渐作为当今热门的投资方式，然而投资与风险的并存性,要求我们在开发房地产的同时必须十分重视开发的风险。一•般来说，房地产开发面临着政治风险、经济风险、自然风险、技术风险和经营风险五大风险，那么导致这些风险的主要因素是什么？我们又该如何处置这些风险呢？本文将逐步展开讨论。关键词：开发风险技术风险财务控制正文：一、房地产开发风险的涵义及其特征所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，Ifu这些因索的作用难以或无法预料、控制，使得企

2、业实际开发利润可能与预计利润发生背离,因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一•种客观存在的现象，明显地呈现岀以下特征：（1）综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。（2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。（3）损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致,也可能市于管理者决策失课，控制失灵而丧失了本应获得的利益。（4）补偿性。既然风险会带來损

3、失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。（5）激励性。风险与竞争是同吋存在的，承认和承担风险,将把金业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的冃标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提髙经济效益。二、房地产开发面临的主要风险（一）政治风险是指一个国家所处的国际国内政治坏境变动（如战争、罢丄、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使川制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为肓•接的是金融政策和财政政策。就

4、金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接彫响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方而的业务也会对房地产的需求发牛•影响。就财政政策

5、佃论，政府实行紧的财政政策述是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取冇限的补则政策，政府对房地产的投资等,都会对房地产开发和需求发生彩响。这一风险在我国尤其需要关注。（二）经济风险是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行

6、性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很人，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原來的细分市场上该类物业还供不应求,而不久却可能大虽:积压，难免便投资收益远远偏离预期。通货膨胀吋期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具冇一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持冇的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产金业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需耍量人，完全依靠自冇资金周转是非常因难的，通常需要采川外界资金，如向银

7、行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付木息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预作协议规定的II期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。（三）口然风险是指由于白然因索（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。白然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当人的。（四）技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开

8、发商对能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安T程成本增加，从而影响项Id形成后的租售。（五）经营风险是指rti于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的町能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成木、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。%1.导致房地产开发风险的因素剖析（-）政策环境与经济形势房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受

9、到政府政策的控制。如：政府対租金售价的控制，対外资的控制，対土地使用的控制，対环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤英需要关注。经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现彖，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者