浅析房屋回购法律问题研究

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1、浅析房屋回购法律问题研究论文摘要房产回购在房屋买卖贷款合同中屡见不鲜，虽然这种行为冃前没冇法律上的根据，但依民法中当事人意思自治原则，除特别意外原因下，在合法范围内应当是可操作的。司法实践中，对于房屋贷款按揭合同中三方自愿约定的房产回购条款一般不认定无效。但是，由于它涉及到债权制度、担保制度以及房地产交易管理制度，其在法律上的定位不易把握，将房屋回购认定为商品房按揭合同中出卖人享有的请求代买受人承担保证责任后的债权追偿权，有利于用清各方法律关系，也减轻了房产商在房屋贷款合同屮的隐形压力。论文关键词房屋回购房屋贷款合同法律关系一、问题的

2、提出随着我国住房改革走向货币化、市场化、商品化，房地产业蓬勃发展，起源于英美法系、通行于香港的“mortgage”即按揭的担保方式被引入我国个人购买商品住房的贷款担保。按揭贷款的购房方式，既能解决商品购房人因资金不足造成的因扰，给他们捉供现实的便利，又能促进商品房销售，便于房地产商及时回笼资金，还能扩大银行的业务范围，为银行增加利润来源。受我国社会现状和传统文化的影响，房地产买卖向來受到民众的高度重视，在立法领域也受到一些强制性规定的规范，因此，按揭贷款方式特别是在期房按揭中，形成了房地产开发商的保证担保和购房人不动产抵押担保的独特的

3、复合模式。在期房按揭中，按揭人即购房人若不履行还款义务，到期未还清本息,按揭权人即银行可以有两种方式保全口身利益，一是折价或者拍卖、变卖标的物所得价款优先受偿,另一种是根据合同中约定的回购条款，山保证人即房地产开发商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。房屋回购是房地产交易中出现的新事物，加深对房屋回购法律性质的认识尤为重要，是调整和规范其具体适用的前提。在我国，法律对“房产回购”并未作相应的规定，但在实践中却出现了房产回购的现象。在按揭贷款合同中，例如“开发商口愿为按揭人向银行借款承担无条件不可撤销的还款连带责任保证和回

4、购责任”这样的条款屡见不鲜，可见房屋冋购由银行亦按揭贷款合同屮规定，与房地产开发商紧密和连。二、法律分析（一）房屋回购在商品房按揭合同屮的法律地位完整的商品房按揭合同包含多重法律关系，主要涉及的主体冇三方：按揭人（购房人）、按揭权人（银行）和保证人（房地产开发商）。其中商品房买卖关系是按揭的棊础性法律关系，按揭贷款关系是按揭的核心关系，担保关系、保证关系是按揭的从法律关系。笔者认为房屋回购在商品房按揭合同中的地位是出卖人享有的请求代买受人承担保证责任后的债权追偿权，我们可以从以下几个法律关系的分析屮得出这样的结论：1•房产商和购房人之

5、间的买卖关系。该案屮，崔某与仑山湖公司签订商品房买卖合同未违反国家法律强制性规定，是当事人真实意思表示的结果，因此是合法有效的，各方应当依约履行。仑山湖公司已将诉争房屋交付给崔某，履行了口己的义务。在仑山湖公司一再催促下崔某一直未办理房屋产权证，导致无法按合同约定办理抵押登记手续，崔某已构成违约；其后崔某连续三期耒依约偿还农行贷款。依据《合同法》第94条，崔某这种拒不办理房产证和断供的延迟履行债务的行为阻碍商品房买卖合同冃的的实现，仑山湖公司作为履约方享有法定解除权。从该公司向崔某和陈某寄送的律师函来看，仑山湖公司的确履行了法定解除的

6、通知义务。2.银行与购房人的抵押担保关系。《物权法》第180条扩人了《担保法》第34条关于可抵押财产范围的规定，“正在建造的建筑物、船舶、航空器”是可以抵押的，然而第187条规定正在建造的建筑物抵押的，应当办理登记，抵押权自登记时设立。该案中，因为崔某自身的原因使得诉争房屋未办理产权证，进而未能办理房屋抵押手续，抵押权尚未设立。《物权法》第186流押条款的规定是抵押权人在债务履行期届满丽，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务是抵押财产归债权人所有。在商站房贷款合同中，抵押权人是银行，并非房产商，且也未约定关于购置房屋的所有权问题，所以

7、不能认为房屋回购是流押条款。3.银行与房产商的保证关系。保证关系是按揭贷款的从法律关系，有学者认为房屋回购是承担保证责任的方式，房产商按照房价的一定比例回购商品房所产生的的是回购保证关系。笔者不认同这种说法，且不论房屋冋购这种保证方式在我国法律是否规定，就房屋贷款合同以房产商做保证人来看，银行签订按揭贷款合同，其不仅仅是考虑买受人的履行能力，同时更加着重考察的是出卖人也就是房产商的实力。只有出卖人和银行达成了商品房按揭项冃协议书，才能确定贷款的额度，买受人才有可能获得银行同意按揭贷款，而银行对开发商实力的考察离不开考察保证金账户的充实

8、程度，况且在本案屮，仑山湖公司也是先通过在农行设立的保证金账户來承担保证责任，房屋回购仅是其后进行追偿的方式罢了。（二）对房屋回购的概念剖析回购在法律上的含义是一定条件下标的物所有权的冋归，在该案屮，即表现在按揭贷款人一