浅析房地产开发中参建、联建和隐名投资协议之异同、效力

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1、浅析房地产开发中参建、联建和隐名投资协议之异同、效力［内容简要］随着房地产业的发展，基于投资者的投资行为的不同，在房地产开发活动中产生了多种合作建房的形式。其中比较典型的行为有参建、联建以及隐名投资，并冃它们往往以协议的形式來表现。在司法实践屮，该三种不同性质的投资形式往往被混为一谈，从而出现较多的法律问题。其实，参建、联建和隐名投资建房协议无论在法律性质上还是在法律适用上都是截然不同的。木文通过对参建、联建以及隐名投资建房的简要论述来揭示出三者间的异同以及如何认定合作合资建房形式的合同效力问题。L关键词］参建联建隐名投资界同合同效力［正文］在房地产开发经营活动中,由于房地产开

2、发经营活动一方面需耍投入巨额资金,另一方而又存在着丰厚的利润，因此，房地产开发者和投资者各为所需，在房地产开发活动中就产生了多种合资合作建房的合同形式。合作建房合同，是指厚冇土地使用权的一方以土地使用权作为投资，与他方签订的共同开发土地、建造房屋，并按照投资比例分享房屋产权的合同。合作建房的实质是享有土地使用权的一方通过合同约定将其部分土地使用权转让给直接以资金形态投资，但无土地使用权的合同另一方的行为，是土地使用权有偿转让的一种特殊表现形式。其屮比较典型的合作建房形式有参建、联建和隐名投资。在房地产开发过程屮，因参建、联建和隐名投资协议引起纠纷的案件时有发牛，但在司法审判实践

3、中，常将三种不同性质的案件混为一谈。因此，为保护投资者、房地产开发者的合法权益，促进房地产业的稳健发展，在法律上对三者加以区分实为必要。参建是指由依法取得国有土地使用权方以具土地使用权岀资，并以自己的名义单独进行立项、报批等项目建设，而由参建方出资并分得部分房屋的合作建房形式。参建法律关系与房屋的买卖关系在交易形态上是相似的，其实质更似房屋转让的购房行为(或预购、或现购)。参建行为在前几年的房地产开发中颇为普遍。由于资金、土地等各种条件的限制，一些房地产企业在房地产开发经营中均以参建的形式吸纳资金共同投资。山于参建协议不规范，一些参建金业往往无房地产建设资格，却在开发后期以本金

4、业的名义直接销售，出现多家投资、多家销售的房地产市场混乱局而，也引发了不少房地产纠纷。所谓联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。联建的表现形式主要有三种：-•种是单纯的土地使用权的转让，如企业搬迁改造，部队土地转让等都属于此种情况；一种是项冃转让，即土地使用权和项冃开发建设权一并转让，还有一种是联营性质的联建，即由一方出土地，他方出资金，双方共同投资、共担风险、共亨利益。所以，联建法律关系则多属最高人民法院法发(1996)2号文第18条规定的惜

5、形，即“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权冇偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。”因此，联建法律关系实质是一种房地产开发经营活动。隐名投资则是享有土地使用权的一方以其土地使用权作为投资，并由其以自己的名义单独从事房地产的开发经营活动，而投资者只是履行出资并取得收益的协议。隐名投资实质上是投资者通过投资获収收益的民事法律行为。由丁我国至今对隐名投资未有相关的立法和司法解解，因而对于其法律问题的处理，认识不一，判决各异。笔者认为，虽然我国现行法律还未对隐名投资作出规定，但其与民法理论中的隐名

6、合伙倒冇相似Z处。在学术界，隐名介伙被认为是合伙的i种特殊形式，它是指隐名合伙人对显名合伙人经营的事业出资，不参加经营管理，但参与盈余分配，并以其出资为限承担责任的一种形式，而且隐名合伙人对他人不发牛权利义务关系，对合伙财产不亨有所有权。正基于此，有人把隐名投资也称为“隐名合伙”。一、根据参建、联建和隐名投资协议的实质，可看出三者具冇以下不同：（一）从中请项目立项、报批的主体来看，在参建法律关系中，对项IT进行立项、报批的主体是建设方，即依法取得土地使用权的一方；参建方则在建设方中请立项获准，进入项目开发建设阶段后，参与岀资，并在项目建成后分得相应房屋。而在联建法律关系中，则是

7、依法取得土地使用权的一方与联建方共同对项目进行立项、报批，双方均是所立项目的建设方。在隐名投资法律关系屮，对项目进行立项、报批的主体倒与参建法律关系对项目进行立项报批的主体相同，也是依法取得土地使用权一方，隐名投资者只是按协议履行出资，分得所建项目的收益。（二）从投资者权利义务的实质來看，参建合同的客体是项目建成后取得部分房屋；而联建合同的客体则具有多样性，既可能是建成后的房屋，也可能是其他收益等。而隐名投资法律关系屮的客体则是项目建成后分取收益。（三）从三种投资者所签合同II的看，参建合同