探究物业管理合同的变更和解除

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1、探究物业管理合同的变更和解除摘要：基于物业管理的特性，通过法律直接确认物业管理合同的效力及于相关的第三人是必要的。物业管理合同屮业主无论是转让权利述是义务,都不需经得物业管理企业同意，只需履行通知义务即可。物业管理合同内容的变更可由业主委员会与物业管理企业进行协商。业主委员会可以通过缔结新的物业管理合同来解除前期物业管理合同。由于物业管理需要相对的持续性和稳定性，所以合同双方当事人都不应享有合同的任意解除权。物业管理合同是继续性合同，其解除原则上没有溯及力，但会产生继续处理物业管理事务、妥善交接和通知等后合同义务和相应责任。关键词

2、：物业管理合同;业主委员会;溯及力；业主；债务人正文：现代物业管理实质上是市场交易关系。在市场经济条件下，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的，物业管理合同成为物业管理最基木的法律关系。物业管理合同的变更和解除也有其自身特性。一、物业管理合同的变更（一）物业管理合同的转让。一般情况下，物业管理合同屮业主、开发商一方转让合同权利义务主要发生于业主、开发商在进行物业所有权、使用权转让屮发生的相应的转让。我国《合同法》规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第

3、三人的，应当经债权人同意。物业管理合同业主在进行物业所有权、使用权转让中发生的物业管理合同权利、义务Z和应转让，也应履行通知物业管理合同的另一方当事人物业管理企业的义务。但是否仍必须要求开发商、业主将合同义务移转至物业买受人和物业使用人吋须经物业管理企业之同意，似有探讨之必要。这一问题与物业管理合同对第三人的效力相关。合同一般只能约束其当事人,能约束合同以外的其他第三人，这是传统民法关于合同的相对性原则。面对社会需求与社会进步的压力，尽管合同的相对性原则仍然有效，但也已发生了许多的例外［1］。那么，物业管理合同效力能否及于那些木身

4、不是缔约当事人，但与合同有某种密切关系的第三人呢?如前期物业管理阶段的购房人、物业承租人、受让人等。前期物业管理合同的当事人是开发商与物业管理企业，其有效期可至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效Z前。开发商在签订前期物业管理合同吋，是作为物业的所有权人亦即大业主当然地享有物业管理合同的缔约权。当开发商将物业或部分物业售出后，物业买受人取得了部分物业的所有权，但尚未成立业主大会，此时前期物业管理合同的效力能否及于物业买受人呢?如果可以，但物业买受人并非前期物业管理合同的当事人，冇背合同相对性原则;如果不可以，住宅区的前期

5、物业管理实际上也就无法实行。在实践屮,是在房屋岀售Z时由房地产开发单位与购房者签订一个内容和前期物业管理合同一样的“前期物业管理服务协议”，从而使购房者遵守前期物业管理合同的规定。《物业管理条例》则规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理合同约定的内容。但问题是开发商逐一与业主就前期物业管理条款达成I办议只是在开发商和业主Z间确立了合同关系，这里实际上是两个具冇相同内容但却彼此独立的合同，业主与物业管理企业Z间并没有直接的合同关系，任何一方不遵守前期物业管理合同,另一方都无法直接追究对方的违约责任，而必须通过开发

6、商进行，而物业管理此时往往与开发商利害关系不大，开发商极冇可能釆取视而不见、不管不问的态度，所以这个方案实际上操作起来将困难重重。类似的问题同样出现在业主委员会与物业管理金业签订的物业管理合同对物业承租人Z约束上。时下业主不居住于所购物业，而将所购房屋予以出租的情形日益普遍，这无疑为物业管理增添了许多困难。由于承租人未有“自C之家”这样的意识，因而，于实际生活中乃有对共用部分予以怠惰，并有不尊重区分所有权人Z间所订立的规约的倾向［2］。也极易不遵从物业管理。而业主由于不居住于物业区域对物业管理也不甚关心，常常怠于履行合同义务。为解

7、决这个问题，《物业管理条例》第42条及第48条作了详尽的规定但由于业主并不居住于小区，不知其身在何处，对其起诉的难度和成木较大。要使物业管理合同的内容约束当事人以外的第三人，笔者认为,比较便捷的方法就是通过法律直接确认物业管理合同的效力及于相关的第三人。近代立法基于事实上Z需要，对契约相对性原则渐有突破，承认涉他契约的存在。特别值得注意的是，判例学说或立法例正在更进一步扩张契约关系对于第三人之效力［3］。在合同权利义务向非合同当事人移转方面，依照普通法，合同中涉土地的权利和利益可有条件地移转至非合同当事人，但合同中规定的义务,则绝

8、对不能移转至非合同当事人。衡平法对于合同义务的移转的态度较普通法要灵活,但也有较多的限制。至上世纪50年代，立法例进一步发展,1956年香港制定了《财产法（合同履行）条例》,明确规定，有关被分成若干单位并由若干业主分别独占的建筑物的使用、维护、修理