房地产户型探究系列之公寓户型探究

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1、房地产户型探究系列之公寓户型探究摘要：为有效提供广州市地下铁道总公司在地铁上盖物业开发中的投资决策方法及开发定位方向，该文通过对市场上现有公寓的调查论证及坑口项目的实例设计研究，重点就地铁上盖物业开发中房地产户型研究系列之公寓户型及公寓开发两个方面进行了实用论述，收集大量案例、研发出多种户型组合平面及相关专业的配套完善方法、提出多种开发模式、分析了不同人群的使用要求，建立了一套行之有效的公寓户型设计及公寓开发规模的优化运作体系。具有一定的理论技术水平及现实指导意义，对广州市地下铁道总公司长足发展及房地产户型研究必将起到较大的推动和借鉴参考作用。关键词：房地产；公寓户型；公寓开发Abstra

2、ct：Thepurposeofthisstudyistosupporteffectiveinvestmentdecision-makingmethodsandthedevelopmentorientationdirectionoftheGuangzhouMetroCorporationinthepropertydevelopmentoftherailwaysuperstrueture.Bycollectingalargenumberofcases,investigationanddemonstrationofexistingapartment,unitsandapartmentdevelo

3、pment,thisstudyhascompletedandperfectedavarietyofunitcombinationsofplane,matchingmethodsofRelevantprofessional,developmentmodelsandtheestablishmentofaneffectiveoperationoftheoptimizationsystentThestudyhasanimportantandreferenceonthedevelopmentoftheGuangzhouMetroCorporation.Keywords：realestate；apar

4、tmentunits；apartmentdevelopment中图分类号：TU241文献标识码：A文章编号：1008-0422(2012)08-0045-041引言从现时地铁商业的发展来看，国内的地铁在发展需要消费习惯的培育、地铁运营对安全的要求等因数上还处于一个萌芽状态，地下商业和地面上盖商业没有形成良好的互补关系，但随着地铁网络的发展，其商业价值和发展潜力会更为突显。近年来，广州地铁借鉴国内外地铁运营的成功例子，拟开发、建设、经营地铁上盖物业，建设轨道交通、公交枢纽、商业、公寓一体的综合枢纽项目。地铁上盖物业是以后地铁商业实现的载体和平台，地铁上盖物业若能规划好、建设好、营运好，无疑为

5、将来地铁的经营起了好头，打了基础。图1-标准公寓功能及空间组合2公寓研究意义及分类有鉴于此，对地铁上盖物业的研究势在必行。一方面为了配合完成坑口公寓项目的户型设计，另一方面也为将来地铁上盖物业中的公寓产品开发提供参考经验，有必要在深入了解地铁沿线区位、客户需求、市场销售等情况的基础上，开展公寓户型产品研究，这对地铁房产的可持续发展至关重要。1）系统研究城市交通轨道沿线的上盖物业建筑，重点探讨公寓在该位置的商业意义，及如何设计好公寓户型，对系统行业的运作提出可行的、有利的符合城市进步的发展方向。2）通过实例调研及国内外现有部分公寓的资料对比分析研究，提出符合本地区各区域内城市交通轨道沿线的上

6、盖物业一一公寓开发的最佳设计方案。即研究出具体的公寓户型组合，规划定位，合适的得房率，灵活的结构形式及结构组合，交通流线布局，最佳朝向的选择，立面造型及色彩配置，设备材料的合理选择等。3）对本项目进行特定的经济分析，提出有一定参考价值的相关数据资料。给甲方做中长期规划、特别是公寓户型及开发做好前期的相关预测工作。根据公寓的用途、服务对象及行业惯例，我们可将其分为普通公寓、商务公寓、酒店式公寓三个类型，相对应的客户类型如下：1）普通公寓的主要客户类型：多为自用居住者与投资客。自用居住者多为20-30岁的年轻白领，他们受过高等教育，具有稳定的高收入来源，工作繁忙，需要一个温馨、舒适而又便于打理

7、的生活空间。2）商务公寓的主要客户类型：多为创业型的小公司，会选择商务小户型作为办公地点。习惯租用或购买酒店或高级公寓等作为工作居住两用的小户型，成本低廉又容易转手。3）酒店式公寓的主要客户类型：多为不愿住酒店的外来长住客商，酒店式公寓最理想,居住费用相对酒店低，入住方便，转手容易，一举多得。图2-公寓基本户型3公寓调研本项目采用从实地踩盘调查与网络资料收集相结合的方式。在调查的基础上，对公寓各个空间功能布局、空间尺度、