房地产行业资料-最全面的房地产营销操作指导大纲

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1、最全而的房地产营销操作拆导人纲前言为更好规范和指导我们目前的背销工作，使Z按照现在小国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，捉出”房地产全程策划营销方案”，他从项n川地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项日形彖策划营销；5、项目背销推广策划；6、项口顾问、销售、代理的策划营销：7、项H服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项日投资策划营销项日

2、投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项日的过程，这个过程是考验和衡杲发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了，就童味着项H成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项冃投资策划营销可对项冃进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项ri用地周边坏境分析1.项目土地性质调査•地理位置.地质地貌状况.十地面积及红线图.土地规划使用性质.七通-平现状2、项日用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境

3、污染状况3、地块交通条件调査.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项II的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项H地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生•金融服务.邮政服务•娱乐、餐饮、运动.生活服务•娱乐休息设施.周边可能〃在的对项11不利的干扰因索.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数虽：第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数最•房地产开发景气指数•国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：

4、全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额:用民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项H所在地房地产帀场概况及政府相关的政策法规•项ri所在地的圧尺住宅形态及比巫•政府对各类住宅的丿I：发和流通方面的政策法规.政府关丁•商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规•短屮期政府在项目所在地及项目地块周边的审政规划3、项h所在地房地产市场总体供求现状4、项日所在地商品住宅市场板块的划分及其差界5、项H所在地商晶住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次

5、商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项H地块的威胁及怵I难点四项口市场定位1、类比竞争楼盘调硏.类比竞争楼盘基本资料.项H户型结构详析.项Id规划设计及销倂资料•综介评判2、项目定位•帀场定位：区域定位主力*户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项口价值分析的基木方法利概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项门确定该类楼盘价值实现的各耍索及其价值实现屮的权重分析町类比项n价值实现的各耍

6、索z特征对比并最化木项n同各类比项n诸价值实现耍索的对比值根据价值要索对比值判断本项u可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项口周边坏境的差异：口然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差并社区素质的差异C周边市政配佥便利性的差界项日可提升价值判断A建筑风格和立而的设计.材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项冃价值类

7、比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定.住宅项II均价确定的主耍方法：类比价值算术平均法冇效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加冇效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（H照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.齐种差异性价格系数的确定：确定苹础均价确定系数确泄幅度.只体单位立价模拟七项目投入产出分析1、项口经济技术指标模拟•项冃总体经济技术指标.首期经济技术拆标2、项日

8、首期成本模拟•成木模拟农及其说明3、项口收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销竹收入模拟农.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟农.敬感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的彩响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价•价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项H形象