房地产项目全程策划流程(日照海景房)

《房地产项目全程策划流程(日照海景房)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产项目全程策划流程（日照海景房）建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结介房地严行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：①项H投资策划②项H规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项目服务策划⑧项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发屮心借鉴理整其他公司开发项H的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作小可以修正和调幣完善，力争形成一个标准格式报告

2、文件。案头工作阶段第一章“某项H”投资策划第一节项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了-半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未用绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱汕房地产市场的供求状况、莱汕同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项EI进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位利项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专

3、业意见。第二节某项H投资策划的具体内容一、项11用地周边环境分析1.项目土地性质调査•地理位置•地质地貌状况•土地面积及其红线图•七通一平现状2.项目用地周边环境调査•地块周边的建筑物•绿化景观•自然景观•丿力史人文景观•环境污染状况3.地块交通条件调查•地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划•项目对外水、陆、空交通状况•地块周边市政道路进入项目地块的玄入交通网现状4.周边市政配套设施调查•购物场所•文化教育•医疗卫生•金融服务•邮政服务•娱乐、餐饮、运动•生活服务•游乐休憩设施•周边可能存在的对项H不利的下扰因索•历史人文区位影响二、

4、区域市场现状及其趋势1.宏观经济运行情况2.莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3.莱西房地产市场总体供求现状1.莱西商品住宅市场板块的化分及其差界2.莱两商品住宅平均价格走势及市场价值发现3.莱两商品住宅客户构成及购买实态分析三、土地SWOT分析1.项H地块的优势2.项目地块的劣势3.项目地块的机会点4.项目地块的威胁及因难点四、项目市场地位1.类比竞争楼盘调研2.项目定位：•市场定位（区域定位、主力客户群定位）•功能定位•建筑风格定位五、项目价值分析1.商品住宅项目价值分析的基本方法和概念•商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择

5、可类比项Hb确定该类楼盘价值实现的各种耍索及其在价值实现中的权重c分析可类比项冃价值实现的耍素的对比值d对比并量化木项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价•类比土地价值决定因索a类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通的便利性的菲界※项目周边环境的差异，包括一一周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异一周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销

6、策划※发展商品牌和实力c价值实现的经济因素※经济因索※政策因索1.项冃可实现价值分析•类比楼盘分析与评价•项冃价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析b项目类比价值计算六、项目定价模拟1.均价的确定2.项目中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1.项目经济技术指标模拟•项目总体经济技术指标•首期经济技术指标2.项目受期成木模拟•成木模拟表及其说明3.项目收益部分模拟•销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟衣•利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表•敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销住价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式

7、提示1.项H风险性评价•价值提升及其实现的风险性a项H的规划和建筑设计是否以提升项H同周边项日的类比价值b项日形彖包装和营销推广是否成功2.资金运川的风险性•减少资金占川比例，加速资金周转速度，降低财务成木•对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项H,并在最短的时间内实现资金回笼3.经济政策风险•国际国内宏观经济形势的变化•国家、地方相关地产政策的出台及相关审政配套设计建设九、开发节奏建议1.影响项H开发节奏的基本因素•政策法规因索•地块状况因索•发展商操作水平因素・1‘］己投放量及资金冋收要求•销售策略、销售政策及价

8、格控制因索•市场供求因索•上市时间要求2.项冃开发节奏及结果预测•项H开发步骤•项冃投入产出评估•结论第二章某项H规划设计策划第一节项目规划设计策划的含义（根据万科