房地产策划师教程3

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1、现在面市的房地产市场调查报告，虽然有…些新数据，但体例和分析方法没什么创新和突破，作岀的结论很难适应和突破，作出的结论很难适应市场需求。比如搜集的数字中，缺乏真正官方公布的冇效数字，而搜集的各级行政主管部门冇关的数字与实际情况相芳很大，从计委立项到规划局审批的项目在数鼠I•.冇弟距，从办规划址的到办开工证的乂差很多，领了开工证的项目不一定真开工，还冇一些没领到开工证的先开了工。从这里就可看出在宏观供给量上，调查公布的数字与现实情况有出入。再加上人为杜撰的因素，这样的所谓统计数字或指数就失去了对市场的帮助、指导作用。误区八：房地产市场的调研专业性不够因为房地产不是普通商品，房地产的市

2、场调查有专指性。在通常的市场调查中，人们认为调查对象越多，得出的结果越准确。然而，在房地产相关的调查中，并不能简单地从调查结果中推测出房地产市场的变化。因为买得起房买不起房是一冋爭，想买什么房又是一冋爭。您在下岗职工或效益较差的企业职丁•中做关于商品房的市场调査，恐怕是选错了调査对象，商品房市场短时间内服务的就是先富起的人，作为普通工薪白姓现在谈买房的人还是少数。再比如在-•次房展会上某开发商做的-•个现场调查，很人…部分是对被调查人购买行为所作的统计。-般情况下，人们对房屋的需求是越人越好。但当你确认-个三口之家的理想住房是在100平方米左右的三居室后，却出现起居厅30平方米，主

3、卧室20平方米，二个次卧室分别为12至15平方米，再加上理想面积的厨房和卫生间，一定会人大突破首先确认的100平方米。这种矛盾的结果造成调査失去意义。原因在于调査表设讣不合理，不应出现面积实数误导的才盾调査，这样的结果将直接导致开发商判断错误。误区九：调査不具有代表性房地产市场调查需要有业内人士把握，结果要有预见性、实用性和可操作性。对开发商而言，市场调査实际是利用这个信息平台，为房地产开发商提供准确、全新的动态信息。近两年出现的指数热，由于齐种物业市场尚未达到高度发达的程度，各种调查透明度不人，样本采集也不广泛，没冇准确的代表性。&业调查公司得出的结论受经济利益的影响，不能令人完

4、全倍服。在地域性极强的房地产面前，应该说宏观指数对个案操作并无实际总义，而微观个案调查对业内士特别有吸引力。开发商不仅应关心调查结果，还应关心调查过程。一些做市场调查和信息分析较好的开发公司、代理公司推出的调查报告更具说服力，更有参考价值。第二节房地产市场调研的内容作为项目决策的依据，项目调研涉及项目活动的全过程，具冇丰富的内容，常见的项目调研内容包括：市场研究、产品研究、市场销售环境研究、消费者购买行为研究、广告及促销研究、销售研究、竞争者研究等。对于房地产开发的市场调查而言，开发公司应该在项目的开发前对土地的价值，投资开发的环境、市场的供需状况、市场的竞争状况等各种因素进行分析

5、和研究。以便对项目的整体运作、可行性研究、市场定位提供依据回避开发风险。房地产的区域性决定了它与普通消费品不同。受宏观政策、自然环境等系统性的风险影响比较大。M场调研就是要让开发商淸醒的认识到丨

6、前所面临的房地产开发环境。从宏观的政策环境、经济环境、区域市场、市场需求、消费者行为、房地产产品、房地产广告、营销渠道乎段、重点竞争性项目等各个方而进行深入系统的研究，找出项日发展的最佳模式。1.宏观政策调研：主要是调査国家或地方政府对房地产开发的态度，判断日前开发是否处于比较冇利的环境中，这是投资商、境外投资者、其他行业投资者是否投资开发项日的重点考察因素，如：国家、省、市有关房地产开发

7、经营的方针政策。土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、产业政策、优惠政策等。冇关房地产开发经营的法律法规如房地产信贷政策、管理条例、土地规划、城M规划、城市发展战略等。这些为决策者提供了进入那些地区进行开发、什么时候进入、以怎样的方式进入提供参考依据。2.经济环境调研：主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开发的影响。如：国家、地区或城帀的经济特征，经济发展的规模、趋势、速度、经济效益等。项目所在区域的经济结构、人口状况、某础设施、城市重点开发区域的经济发展状况。银行贷款、融资成本；城市居民收入水平、消费水平、消费结构等。区域经济对外的依赖程度、影响区域经济发展的主耍因素等。3.

8、区域市场调査区域市场调研是针对于已经有投资意向、目标地块的开发公司而言，主要考察项目所在区域、地段的市场状况。调查更具有针对性，内容更详细和实用。如：区域经济发展程度、文化氛国、人文索质、交通程度、教育状况、自然坏境等；区域的公共设施状况、道路状况、城市发展规划、区域功能等方面的内容。4.市场需求与供给针对不同的产品分析其供给和需求状况，如消费者对某类房地产产品的总需求量、饱和量、成交量、未来的有效供给量等。消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况、现实需求和潜在'需