宏观经济对国内房地产市场影响讨论

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1、宏观经济对国内房地产市场影响讨论（作者:单位:邮编:）摘要：本文结合金融危机爆发后三年来的国内外经济形势变化对我国房地产市场供求状况影响进行分析，通过数据、图表等进行比较，研究得出作为人们关心的住房问题，应该加强对宏观经济环境的监测，以经济政策来调节，并通过其他政策工具规范房地产市场。关键词：宏观经济；房地产；供求20世纪后半叶以后全球经济形势风云变幻。世界经济先后经历了20世纪后30年经济繁荣发展时期，以及21世纪初（尤其是2008年）严重的金融危机时期。城市及国家宏观经济环境正悄然发生着深刻的变化。本文将简要概述宏观经济环境，并分析当前对我国房产市场供求的

2、影响。1当前宏观经济环境历经2008年的美国“次贷危机”以及各国在此之后采取的一系列刺激经济复苏计划。1.1国内宏观经济环境央行发布的2010年四季度《货币政策执行报告》显示；2010城镇新增开工项目计划总投资19.1万亿元，同比增长25.6%,增速处于较高水平：当前我国工业生产加速回升，企业景气指数上升到较高水平；内需保持平稳增长，出口强劲回升；房地产投资过热，房价仍高位运行；物价明显上涨，通胀压力增大。受十二五规划开局年的影响，国内今年的投资整体上将延续去年的高增长态势，投资冲动依然持续。1.2国际经济形势IMF今年1月发布的《全球经济展望》中指出，世界经

3、济的“双速复苏”仍将继续，预计2011年世界经济将增长4.5%,相对2010年10月份的预测上调了约0.25个百分点。其中，美国经济“二次复苏”今年将得以延续，全年GDP平均增速可能在3%-3.5%,且经济增长结构将明显改善，私人需求的持续增长将接替政府刺激，成为经济的主要推动力。美国的财政政策将是大选将至、两院分制格局下博弈和妥协的结果。由于金融危机期间的大量政府支出，目前美国地方政府债务的可控性十分堪忧，可能成为今年美国经济增长最大的不确定性之一。欧元区债务问题虽然未找到制度性的根本解决方法，但对金融市场的影响正在逐步弱化。由于葡萄牙债务在今年上半年集中到

4、期，因此上半年是影响欧洲债务走势的关键时期。下半年的8月〜10月，西班牙的大量债务将到期，或将再次令市场情绪有所波动。边缘国家的融资状况是最大的风险，但各国政府防范任何系统性风险的政治意愿很强，从而降低了风险蔓延的可能性。欧洲未来经济走势的关点，在于欧债危机能否找到有效的解决方式，以使各国重归增长之2房地产市场供求状况2.1房地产市场需求状况我国的房地产消费市场主要集中在城镇，随着城镇化的进程深入，房地产的需求也在不断的膨胀，这从我国房地产市场的迅速崛起、产业化，并最终成为我国的支柱产业之一可以看出；同时随着我国居民可支配收入的增加，城镇人口改善性需求也在增加

5、，并且带动了部分房地产投资需求。①人口城镇化推动房地产需求膨胀。自上世纪九十年代我国推行城镇化进程以来，伴随着城乡公共资源的严重不对等，我国的城镇化进程呈加速态势，尽管遇到计划生育等因素的影响，但我国的城镇人口基数还是由1978年的1.7亿快速递至2009年的6.2亿，如此庞大的城镇人口基数与增幅需要相应的房地产需求。②改善需求加大房地产市场需求。随着居民可支配收入的增加，居民的居住条件也需要不断的改善，根据国外的一些研究表明，改善周期为14年，也就是说每隔14年需要改善一次住房，这加大了房地产市场的需求。③投资需求引爆房地产市场快速增长。居民可支配收入的增长

6、同样带动投资的需求，而房地产市场作为需求快速增长及杠杆利润较大的行业吸引了大批趋利资金的介入，导致了房地产进一步爆发式增长。2.2房地产市场供给状况①高利润诱导趋利资金大量介入。房地产市场不但本身具有相对垄断性的高利润，还具有金融杠杆的收益放大效应。高收益吸引了大量的趋利资金进入房地产市场。现绘制以2000年为基数的我国房地产市场投资指数与利润指数曲线图，如图1所示。通过图1,我们可以看到自2000年以来，我国房地产市场利润指数呈上升趋势，2004年后趋于相对稳定期，而房地产投资指数却呈现出加速膨胀，特别是2002年后，这对我国的房地产市场供给产生了深远的影响

7、。②供给指数分析。从上面的分析我们知道，由于房地产市场的高需求高收益带动了大量的趋利资金进入房地产市场，同样导致了我国房地产市场供给的加速膨胀。2.3房地产市场供需平衡分析通过上述分析，我们知道我国的房地产市场供给与需求都处于高速增长期，而目前的供需平衡状况是我们很多人关心的焦点，由于数据的局限性，本人只能通过国家统计局的公开数据做个梳理，以期找出我国房地产市场的正事供需状况，现绘制供需平衡图如图2所示。通过图2,可以看出自从2000年后，我国房地产市场出现了供给大于需求的趋势，并且呈现供需缺口继续加大的趋势，当然这一方面跟我国房地产市场供不应求有关，特别是2

8、000年后，国家放开房地产市场，吸引了