二、房地产投资决策

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1、第八章房地产投资张永岳陈伯庚孙斌艺编著第一节房地产投资的涵义和特征■一、房地产投资的涵义□（一）投资的一般涵义■投资通常是指投入一笔货币资本（或其它某种资产类型），通过生产经营,期望将来能够获得的收入，超过原来的价值，即预期收益■投资的实际进行一般要受三个方面因素的影响：□投资机会□投资收益水平□储蓄水平□（二）房地产投资的基本含义■房地产投资，是指资木所有者将其资木投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动■房地产投资形式多种多样□房地产开发□出租经营而购买住宅或办公楼□资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产□企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库■二、房地产

2、投资的特征□1、房地产投资对象的固定性和不可移动性□2、房地产投资的高成本性□3、房地产投资的长周期性□4、房地产投资的高风险性□5、房地产投资的强环境约束性□6、房地产投资的低流动性■三、房地产投资过程□房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程■1、投资分析□（1）市场分析n（2）财务分析□（3）可行性分析■2、土地开发权的获得■3、房地产建设开发-4、房地产销售经营第二节房地产投资风险■一、房地产投资风险的概念□一般而言，风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性。或者以偏离预期利润的可能性来定义风险，即凡低于预期利润率的事件发生的可能性都可以称之为风险□房地产风

3、险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性□标准差越小概率分布越密集，有关投资的风险也就越小。通常，概率分布的标准差可以按以下步骤求取：■(1)计算概率分布的期望值□期望值其中ITi是与第i个结果相对应的收益，Pi是第i项结果的发生的概率，期望值是各项可能结果的加权平均值，以发生概率作为各项可能结果的权数-(2)用每个可能结果的收益值减去期望值(用不加下标的开表示期望值)可以得出一组偏离期望值的离差：离差

4、=兀广肌・(3)每个离差求平方，再去乘有关结果的发生概率，最后求离差平方和，可得概率分布的方差。方差=02=工(JIrJI)Pj■(4)取该方差的平

5、方根，即可以得到标准差■二、房地产投资风险的主要类型□从引起风险的主要因素分：■资产专用性风险-营运风险-财务风险■市场风险■社会风险■自然风险□从衡量风险状态的角度分：■静态和动态商业风险■内部和外部财务风险■三、房地产投资风险管理□投资风险的控制即在于能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施，化解、缓和、减轻、控制这种风险，减少投资者预期收益损失的可能性□风险的具体管理方法如下：■1、风险移动□所谓风险移动，一方面是在预期收益相同的情况下，投资于风险较小的房地产项目；另一方面，是通过市场调查实行正确决策來预测和控制风险-2、风险分散□所谓风睑分散是通过多项目投资组

6、合及多种经营，利用不同项目的不同风睑特性來分散风睑■3、风险控制□风险控制主要是通过加强资产管理来实现的■4^风险转移□所谓风险转移是通过合理改变经营形式将一部分或全部风险由另一方來承担第三节房地产投资效益■一、房地产投资效益的基本涵义和表现□房地产投资效益指的是在房地产投资活动中的劳动占用、劳动消耗与劳动成果之间的比较□房地产投资效益，可以区分为微观效益与宏观效益两个方面■投资的微观效益是直接投资者企业所获取的净收益■投资的宏观效益则是指对整个国民经济和地区经济(城市)所起的促进作用□房地产投资效益主要表现为经济效益、社会效益和环境效益三大方面■经济效益是指房地产投资所取得的

7、经济成果，它可以用价值指标借助货币来计量，主要衡量指标是投资回报率、利润率■社会效益，一般意义上包括房地产投资对整个社会经济、政治、文化、城市建设、居住生活等方面所带来的效益■环境效益是指房地产投资在维持、改善和保护人们生存环境方面的作用□房地产投资效益有着不同的特点，具体表现在以下几个方面：■1、阶段性和不平衡性■2、多向性和扩散性■3、长期性和固定性二、房地产投资决策□1、房地产投资决策的涵义-一般而言，决策就是在目标既定的情况下，寻找可以达到目标的各种可行方案，然后对这些方案进行比较分析，最后选出一个最优可行方案的过程■房地产投资决策就是对拟建房地产投资项目的必要性和可行

8、性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程■房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具冇十分逼要的总义□房地产空间的固定性特征，一旦决策完成付诸实施，将很难随意移动和变更□房地产投资建设周期长、占用资金呆大，一旦开工建设就不能中断□房地产投资述关系着人民的基本需婆和主活质屋的提高□2、房地产投资决策过程■(1)调查研究提出房地产投资项目■(2)确定房地产投资决策目标■(3)找出所有可行方案■(4)确立衡量房地产投资效益的标准，测算每个方