房地产市场管理问题汇报PPT12月16号

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1、房地产市场管理问题调研深圳市规划国土委宝安管理局宝安区土地房产事务中心2010年12月汇报主要内容一三二四前言问题及原因解决措施及建议完善土地出让合同2一、前言（二）研究思路（三）研究目的（一）研究背景（三）研究内容3（一）研究背景1、房地产管理各环节暴露出来各类问题4（一）研究背景2、两个“一体化”的实施要求实现房地产市场科学有效管理目前，宝安面临两个“一体化”，即珠三角一体化和特区内外一体化。这对宝安房地产发展来说，既是机会，也是挑战。两个“一体化”的实施，将使宝安房地产发展面临更大的发展契机。当前，宝安、乃至全市房地产房地

2、产市场中暴露出许多问题，由此产生的产权纠纷、经济纠纷等成为维稳重点和难点。5（二）研究思路房地产一级市场房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场问题原因对策问题原因对策问题原因对策6（三）研究目的通过全面系统的搜集梳理房地产市场管理末端存在的各类问题，深入认识房地产管理的不足之处。一通过项目研究，结合房地产管理要求及当前房地产发展特点，归类提出各类问题的处理思路，为有关部门提供决策支持。结合当前房地产发展要求和房地产管理中暴露的各类问题，提出修改完善土地使用权出让合同的若干建议，希望通过明确合同约定的方式，减少房地产开发后续有

3、关问题。二三7（四）研究内容本报告从“发现问题—分析原因—提出意见”这一流程着手，主要内容包括以下部分：第一部分发现问题和分析问题（列举了房地产市场管理过程中出现各类问题，并从政策层面、市场机制、政府管理、企业与个人等多方面分析其原因）提出针对性意见（针对性地提出可行性建议，运用从加强法制、细化法律条款、完善市场机制、实行企业诚信制度等多种手段，力求解决实际问题）第二部分第三部分专题论述（立足于目前深圳市土地使用权出让合同存在的不足的实际，在法律许可范围之内，增加部分条款，细化合同条款要点等措施，以达到要约管理的目的）8二、问题

4、及原因（四）其他问题（一）房地产一级市场问题（二）房地产二级市场问题（三）房地产三级市场问题9（一）房地产一级市场1、问题提出——房地产出让环节出现的问题出让方式与土地配置要求不匹配土地出让合同漏洞较多闲置土地问题10（一）房地产一级市场目前我国所有的经营性国有建设用地都必须采用“招、牌、挂”方式出让其使用权，而评判中标标准均为“价高者得”。仅考虑价格，导致了竞买人非理性的价格竞争，导致地价不断攀升，房价出现泡沫。出让方式与土地配置要求不匹配“招、牌、挂”在我国实施时间不长。（从2004年国土资源部发布71号令在全国执行经营性用

5、地“招、拍、挂”制度算起，该制度在全国范围内仅运行了6年而已，必然有不成熟之处。我国房地产市场发展速度异常迅猛，“招、牌、挂”制度的弊端逐渐显现11（一）房地产一级市场1.表述不准确土地出让合同漏洞较多2.内容不全面3.部分条款设置不合理4.条款简单，框架较粗12（一）房地产一级市场在合同名称上，深圳版合同仍然采用《深圳市土地使用权出让合同书》作为合同的名称是不准确的。——国有土地使用权可以根据用途分为国有建设用地使用权和国有非建设用地使用权，深圳版合同名称没有明确清楚是哪种土地使用权进行出让。——按照物权法定的原则,物权的种类

6、和内容必须由法律做出规定，所以，出让合同的名称也应与《物权法》规定的建设用地使用权的名称相对应。1、表述不准确13（一）房地产一级市场在合同订立的法律依据上，深圳版合同语焉不详。——深圳版合同第二条规定：“根据国家有关法律、法规及深圳市的有关规定，甲乙双方本着协商、自愿、有偿的原则，订立本合同”。至于依据哪些法律法规，并未明确载明，这是有悖于合同的严谨性的。1、表述不准确14（一）房地产一级市场深圳版合同没有明确国有建设用地使用权出让方式。——深圳版合同第四条规定：“本合同签订之日，甲方将……的土地出让给乙方，并移交给乙方使用。

7、……”该条文并未言明具体的出让方式是招标、拍卖、挂牌还是协议。1、表述不准确15（一）房地产一级市场深圳版合同没有约定出让土地的空间范围。按照《物权法》规定，建设用地使用权应是一个空间范围，而目前属于平面界限范畴。没有对建设用地使用权出让期内，因政府规划调整、公共利益需要等原因提前依法收回土地使用权，以及相关补偿措施等作出约定。目前，随着有关政策出台，深圳在后来签订土地使用权出让合同时，针对开竣工时间、配套建设、户型配比约定等明确了相关补充条款，但从长远看，应将补充条款调整为格式条款，以规范管理。2、内容不全面16（一）房地产一

8、级市场分期支付土地出让价款的利息率规定不合理。关于土地使用期满续期的问题没有和《物权法》保持协调。3、部分条款设置不合理17（一）房地产一级市场2008年由国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本总体框架分为正文、三个附件