避难层不计容积率若干问题

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1、东方广场商业楼项目消防避难层不计算容积率若干问题的商榷意见（初稿） 一、情况简介：安徽房地产开发公司开发的广场商业楼地处市火车站对面，未来城市地铁东端入口处，城市主干道北京路与向阳路交叉口，该地段人流大，是塑造阜城形象重要窗口之一。该项目为政府重点招商引资项目,经发改委发改中心〖2013〗50号文件批准项目立项。根据土地出让规划设计条件，地块指标为：容积率≤6.5，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，商业用地为13534平方米（约21亩）。建筑总高度≤150米。广场商业楼批准总建筑面积为115241平方

2、米，其中：地上总建筑面积为87797平方米。总建筑层数42层，其中：地下3层，1-5层商业裙楼，6-39层以商用办公为主（其中16层、30层为消防避难层，层高为3.4米）。该工程建筑总高度为130米。广场商业楼消防避难层，层高为3.4米，护栏高度为1.1米，上部围护结构为0.5米，四周均有柱。广场商业楼项目规划方案审定于2012年，由于当年市并无消防避难层的相关规定，市城乡规划局20/20在向其他部门征询意见未果的情况下，暂按消防避难层100%计算容积率，为了保证项目的按时开发，房地产开发公司接受审定

3、的规划方案，同时向市城乡规划局报送了《关于消防避难层不计算容积率的请示》报告，但消防避难层的问题一直未得到解决。附广场商业楼项目批准规划指标一览表广场商业楼项目批准规划指标一览表20/2020/20二、消防避难层占容积率计算消防避难层占容积率=避难层建筑面积/总用地面积=4169/13534=0.31消防避难层占容积率为：0.31三、消防避难层投资情况分析：框架核心筒结构与框架—剪力墙结构相比较，造价增加主要体现在以下几个方面：1.建筑1）避难层的设置，增加2层避难层，计4169平米。2）通向避难层的

4、防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。  3）避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。4）由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本。5）消防电梯要在3台或以上。6）电梯利用效率相对较低，电梯数量有所增加。7）超高层建筑的配套人防面积也较大。8）进户门要求为甲级防火门9）20/20超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加。1.给排水1）消防-避难

5、层增加设备间，设备间内增设消防接力泵（消火栓两台、喷淋两台）。2.暖通1）避难层需设置机械防排烟系统。3.强弱电1）消防报警系统要求严格，除卫生间以外所有房间都要有报警探测器；2）需增设转输消防水泵房，防火系统需分区。3）供电系统：随着高度的增加，供电安全等级相应提高。双电源+自备电源普通框架-剪力墙建筑（100米内）的造价大约在2200元/平米，全部落地框剪核心筒结构的成本则会增加大约1300-1500元/平米，该项目建安成本约3500元/平米-3700元/平米左右。消防避难层建安成本：4169平米

6、*3700元/平米=1543万元。四、广场商业楼给市带来的社会效益和区域经济效益：20/201、地标商业第一楼阜城发展新引擎广场商业楼刷新了城市的天际线，建筑本身不重要，重要的是建筑带给城市的改变。它融合于城市之中，影响着城市发展进程，并引领着这座城市的文化进程，代表着城市的文脉。东方广场商业楼成为这个城市的代表，无疑是这座城市里的一道风景线。20/20超高层商业建筑是近年来城市经济发展中涌现的一种新型经济形态—“楼宇经济”，楼宇经济占地少、无污染、效益好，强调城市土地集约利用和可持续发展，实现立体式

7、开发，能够很快集聚一大批业态先进的企业和机构，可以说是“立起来的开发区”，成为阜城经济发展的重要力量之一。在土地资源日益短缺的当下可谓“恰逢其时”，能够全面满足人们居住、办公、购物、休闲娱乐等需求的地标性商业综合体，前景一定看好，并后劲十足。2、强大的影响力为阜城区域经济发展推波助澜通过开发、招商引资，从而引进税源，以带动阜城区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态，以其强大的影响力对城市的发展推波助澜。总体来看，东方广场商业楼对阜城经济具有一下几点效应。其一是集聚效应，体现在其不

8、断将经济要素聚合在一起，写字楼、商务办公、公寓式酒店、文化影视产业等，形成中央商务区。其二是品牌效应，东方广场商业楼必将成为阜城经济发展的窗口，并展现区的发展方向、政策导向、城市风貌、人力资源素质等。因此，“华纺新天地”就是在塑造一个城市的品牌。其三是规模效应，资本集中、技术高端、信息丰富、人才充足，无论同质或异质企业之间，广泛的交流碰撞，可以互通有无，整合要素，共享资源，形成一种具有乘数绩效的生产力，强大的规模效益放大阜城经济能效。20/20市是安徽省