惠州锦地繁花锦地繁花拓盘思路沟通

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1、锦地繁花骏园思路沟通惠州中原事业一部Huizhou2012.5【报告结构】CHARPTER.1市场分析CHARPTER.2CHARPTER.3营销策略CHARPTER.2项目定位市场分析Step1：楼市政策分析土地政策信贷政策长效机制公共服务2012年1月7日，全国国土资源工作会议要求：做好保障性住房和普通商品房用地供应，部分地区可开展集体建设用地建设租赁住房试点。2012年1月7日，中国人民银行工作会议会议要求：实施稳健货币政策，适时适度预调微调，着力优化信贷结构；落实好差别化住房信贷政策，2011年12月23日，全国住房城乡建设工作会议要求：各地加快推进个人住

2、房信息系统建设，稳步推进房产税改革试点2011年12月25日，全国财政工作会议要求：中央财政将进一步增加保障房建设补助资金【部委定调】2012年年初，中央部委年度会议在关于新一年的工作部署中，房地产调控仍是重中之重，暗示年内的房地产市场依然维持从紧态势。【地方两会】在各地两会上，房地产调控亦被各地方政府屡屡提及，严格执行房地产宏观调控仍是统一口径，但亦出现一些细节性调整。城市关键词政府报告北京促进房价合理回归继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，满足群众自住性、改善性住房需求上海实现新

3、建住房价格稳中有降积极稳妥推进限价商品房和先租后售保障住房试点。加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降天津继续住房限购政策精心做好住房保障工作，保证工程质量，扩大准入范围，提高补贴标准，建立健全制度体系，确保公开、公平、公正。开工建设保障性住房905万平方米、10.5万套重庆房价增幅不超过居民可支配收入增幅房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。深化房产税改革试点。落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求比如主要城市北京、上海等保障房建设规模明显减小，“刚性”需求有望松绑，地方政府

4、将支持自住性和改善性需求等等，部分人士开始寄望于2012年微调后可能出现政策性回暖。【政策微调】2月初，央行提出优先首置的贷款需求，暗示2012年刚需房贷将有所松动，但行业信贷全面松动几无可能，房企融资困局仍难有突破。2月2日至3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会在广西南宁召开，针对房地产信贷政策，会议要求：“继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。”另据媒体报道，北京地区部分之前将首套房利率上浮5%-10%的银行，多数已经调整到基准利率(7.05%)。目前，包括工、农、中、建四

5、大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。新增房地产贷款与新增人民币总贷款（单位：万亿元）时间房地产贷款同比增速总贷款同比增速2007年1.1369.30%3.6016.10%2008年0.50-55.60%4.9036.10%2009年2.00300%9.6095.90%2010年2.000%7.95-17.20%2011年1.26-37%7.47-6.00%2012楼市调控基调政策目标：“促进房价合理回归”政策主题：“巩固房地产市场调控成果”政策重点：“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”税收政策。个

6、人住房信息系统今年有望40个重点城市实现联网，房产税改革试点范围将进一步扩大。信贷政策。针对“刚需”信贷政策将适度松绑，首套房贷利率有望下调，但全行业信贷仍将受限。限购政策。在全国房价无实质松动之前，“限购”短期内将不会取消，且中央政府将严惩地方的“救市”政策。【走势预判】2012年，恰逢政府换届，新政府为塑造执政形象势必着力解决民众最为关心的房价问题，楼市调控依旧面临趋紧的风险。市场分析Step2：区域楼市分析【区域整体竞争】惠湾区域众多大型开发商相继进驻，供应激增，政策趋严消化较慢，新增及积压产品竞争将持续激烈。年份20112012201320142015别墅

7、供应6150454035高层供应272300335380445供应总量3323503804204802012年高层供应量依然较大，近300万平米，竞争激烈；供应呈上升趋势，特别是高层，刚性需求仍难以支撑，竞争将会趋白热化；性价比及资源为营销竞争的关键。320350380420480010020030040050060020112012201320142015别墅供应高层供应供应总量未来片区供应量统计表（万㎡）【大亚湾西区竞争】本案处在大亚湾西区，距离深圳较近，地缘优势明显，但西区也为目前供应量最充足的区域，竞争激烈。碧桂园东方新城棕榈岛翡翠山熊猫国际东部项目珠江东

8、岸金海岸项