第一章 物业与物业管理概述

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1、物业与物业管理教学内容一.物业的概念、性质及分类。二.物业与房地产之间的关系。三.物业管理的概念、内容、作用、特征及环节。四.物业管理的类型及我国内地物业管理未来的发展方向。五.物业管理与传统房屋管理之间的关系。一.物业物业就是房地产或不动产？一个小区中，一位业主对物业服务不满意，就指着物业管理人员说：“你们物业公司和房地产开发公司就是一伙的，变着法忽悠业主。”一家物公司的办公室里争论物业与房地产概念的区别，有人说“物业就是建成投入使用的房地产，也就是说，物业就是房地产的另一种解释”,也有人说“物业不就是外国人讲的不动产吗！”讨论话题

2、：1.很多人对物业不理解，那么什么是物业？2.如何理解物业与房地产、不动产的联系与区别？什么是物业？我国古代《汉语大词典》记载：宋朝李纲的奏章中“在京有物业者···”《竹坞听琴·楔（xie）子》（元朝十字章）中：“将我那家私里大田物业”我国近代《辛亥革命·洪福全起义档案》中：“教堂教民物业”西方国家“物业”的英语单词为“Estate”或“Property”含义为“财产”“资产”“拥有物”“房地产”等物业，是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。一个完整的物业至少包含4个部分：建筑物、设备、设施、场地。房地产：泛指

3、房屋建筑、土地以及附属定着物，既可以是宏观层面上的建筑、土地及其定着物，也可以是一个具体的建筑、土地及定着物。法律意义上说，房地产本质上是指以土地房屋作为物质存在形态的财产及其权益，是指寓含于房地产试题中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权，使用权，租赁权，抵押权等。不动产：房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。它与“房地产“区别在于房地产侧重于表明财产是以房屋和土地作为物质的载体，而不动产侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。物业与房地产、不动产区别应用领域不动产＞房地产＞物业适

4、用范围某些方面可通用（如狭义的房地产概念）概念外延物业仅仅是房地产另有中单元性的房地产概念的别称一个单项的房地产单位，通常用于个体有时可用来指某项具体的房地产，但主要是用用于房地产交易、售后服务，以及日常物业服务等阶段或领域房地产经济法和行政法及商事实务中较长用的称谓可以指一宗具体的物业外，还可以指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产，同长用于整体房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程不动产民法惯常使用的词汇//物业的性质：自然属性、社会属性物业的自然属性又称物业的物理属性，是指物业的物质实体或物理形态相联系的性质1.物业

5、的二元性兼有土地和建筑物两方面的物质内容和自然属性.2.物业的有限性它是由土地的有限性所决定的。3.物业的差异性和多样性4.物业的固定性5.物业的耐久性6.物业的配套性物业的社会属性物业的社会属性，除了社区性、文化性外，主要体现为经济属性。物业作为一种特殊的商品具有意外经济属性：1.稀缺性2.商品性3.保值、增值性4.易受政策的调控性5.交易的契据性课外了解关注小产权房的命运1.什么是小产权房？2.从小产权房的自然属性和社会属性分别理解小产权房具有的物业特性。3.从物业自身的价值实现的角度，分析小产权房的出路。物业分类按使用功能：（1

6、）居住物业：住宅小区、公寓、别墅等（2）办公物业：办公大楼、写字楼等（3）商业物业：购物中心、宾馆酒店、康乐场所等（4）工业物业：厂房、仓库、货场等（5）其他用途物业：医院、学校、交通运输等按所有权性质：（1）专有产权物业：又称独有物业，产权归一个业主所专有的物业（2）共有产权物业：包括两方共有、部分共有和全体共有产物物业按所有权人的多少：（1）单一产权物业：即某物业的业主只有单个个人或单个单位，如过去单位所拥有的某栋住宅楼，产权归该单位所有（2）多产权物业：即某物的业主有多个个人或者单位，如目前大部分新建的商品住宅小区二.物业管理什

7、么是物业管理？所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务去也按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的类型委托服务型：房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，然后委托物业服务公司对该物业进行管理，完善其售后服务。自主经营型：房地产开发企业建成午夜后，交由下属的物产管理部门进行出租或出售以后售后的管理服务。社会经营型：专业化管理公司，经政府批准，参与市场竞争，获取物业管理的权利。物业管理的基本内容一.公共服务：1.针对物业和所有业

8、主2.最基本的公共性管理和服务3.合同中明确规定4.费用包含在物业服务费中二.专项服务：1.针对一些业主、用户群体和单位2.提供的代理业务服务3.事先设立服务项目，有业主、住用人自行选择4.费用是公共服务费外独立收取三.