XXXXXX项目策划案

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1、XX商业连锁（XX店）方案XX商业广场策划部2011年馅月一、前言该项目编制的依据：仁政府发布相关数据资料；2、进行市场调研获得的资料；3、XX大型超市运营情况分析。二、项目概况：仁项目名称：XXXX店（商业广场配套）2、项目地址：位于深圳市南山区XX街道商业老街与沙河路的交汇处XXXX商业广场B栋一至三楼。3、项目规模及投资:（1）该项目建筑面积5000平方米，分为地上三层，每层1600平方米，营业保守面积为4500平方米。（2）项目总投资：320万元。4、经营者：（待定）5、项目经营方式：采取自营占50%,50%

2、租赁经营（寄售返点）三、经营项目环境分析：1＞核心商圈：XXXX店占据着与城市引擎相匹配的城市核心商业位置，以XXXX店为圆心，半径为4.5公里的核心区，该区域内是XX人口最集中、最密集的地带。人人乐、肯德基、麦当劳、天虹、近在咫尺，行政单位、银行、学校、邮政大厦、休闲广场、超市、专卖店等遍布周边，平均客流量10万多人次，车流量5千多辆次。作为城市中心新商圈，其商业的成长性不可估量，周边成熟的高尚住宅、店铺及大型的公建配套设施形成辐射整个XX的人流、物流、信息流、资金流的平台，2而商业广场18000米的商业面积成为新

3、商业中心的焦点。2、边缘商圈：XXXX店边缘商圈为整个XX的商业核心，总人达三十多万之多，XX的进驻，必将改变周边市民的消费习惯、消费质量，凸显整个地区的生活品位。综上所述，XX镇社会经济和运行事态良好，第三产业持续增长，项目已“服务居民，方便顾客”的经营方针与各级政府对于发展市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠经济及社会政策保障。四、市场及竞争对手分析V市场分析（4）社会购买力和消费倾向分析XX街道是南山全区面积最大的街道。辖区总人口约30万人，其中户籍人口25000多人

4、。XX街道辖区内有麒麟山庄、麒麟山疗养院、深圳野生动物园、XX湖度假村、XX水库管理处和新创维公司、爱普生公司、奥林巴斯公司、海王药业、十六冶深圳分公司、东部物业、大众物业等大企业；有1所大学（深圳职业技术学院）、3所中学（XX二中、松坪中学、深圳实验学校高中部）、6所小学（XX小学、留仙小学、大*勘小学、白芒小学、松坪小学、XX二小）和1所幼儿园（XX幼儿园）。XX街道下辖11个社区（松坪山社区、曙光社区、XX社区、留仙社区、新围社区、丽城社区、丽湖社区、大砌社区、麻砌社区、白芒社区、阳光社区，有四个农城化股份公司

5、（丽新公司、百旺公司、大砌公司、麻砌公司）和二个街道集体企业（XX实业公司、XX投资公司）。截止2009年12月本辖区规模以上工业企业共有367家，企业规模以上工业企业总产值是452.09亿元（2009年经济指标比），深圳大学城近在咫尺，高学历的消费人群也将对超市的发展做出巨大的推动作用。（2）市场容量和竞争对手分析（略）五、项目立地的条件分析理位置XXXX店位于深圳市南山区XX街道商业老街与沙河路的交汇处，地铁5号线、7号线站近在咫尺，可自由穿梭于城际空间；市区大巴B736路、122路、E17路、K354路等数十条

6、公交线路穿行于本区域，到深圳各区域不需转乘即可直达，与繁华近在咫尺。2、综合配套设施除“XXXX店”项目本身具有的配套设施外，该项目按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施；（5）和主体大厦配套设置集中供暖和冷气设备；（6）采用双冋路供电；（7）设置电子监控保安和公司损耗控制系统；（8）装修标准；（9）3000平方米的停车场；（10）增加流动购物接送车；（11）配备有800平方的仓库一个；外部：铝合金饰面板标牌、LED电子展示促销屏、塑钢窗、玻璃板门；内部：地面砖、节能储能式应急照明系统卫

7、生间：国外快餐连锁店厕所标准。3、项目经营管理（4）经营管理策略：借助于XX广场的综合功能，将房地产物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客满意。（2）经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把”企业目标”、”部门目标呀『'个人目标”密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、供应商之间三位一体的利益链，建立市场规则下的"一荣俱荣、一损俱损”利益关系。总之，“XX超”市项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有

8、较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划；确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。七、项目市场策略:1、招商渠道和招商方式2、市场推广：根据超市项目的目标客户，以如下手段予