花园社区项目整体策划书(中国点击地产营销顾问)点击

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1、点击地产•营销机构地址：中国.福州联系人：铁蛋联系邮箱：7376070@163.com*滨河花园项目整体策划书（一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。项H特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集屮在二环路内外开发居住楼盘）。销售特征：无整体营销思路，肓忖

2、追求高利，定价偏高，且无效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。（-）2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定俏的路线靠拢。品牌意识己人人增强，人量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于成都房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占成都市场。同时出于政府对上地资源进行统一管理，地价开始上升，而

3、促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理。项冃特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制H渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并月•小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员H趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场、开发商、营销代理公司几个方面都发生了较大变化：1、客户需求的变化能承受价格在2500兀/m2以下楼盘的客户，已出先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。对于能承受2

4、500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户來说已有了质的捉高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。3、开发商的变化趋势开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理

5、念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。二、项目分析1、基木情况：本案位于成都华阳，紧临府南河的小高层花园洋房，华阳居住区是市政府的重点项冃，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。紧临成都市屮区，，木案正处于这两个区域的屮间位置，交通方便，地段的升值潜力冃大。2、区域消费能力分析：经济水平：整体消费群体

6、主力仍为比较注重生活质量的中等阶层，社会层次也以公务员及经商人止为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集屮成为中档楼盘的聚集Z地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。3、客源定位：木案属屮档楼盘，大多数人都能接受的价格，客源面相对教宽，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：(-)成都市区客源：此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型:20・30岁青年夫妻：有经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有

7、着冷静的思考与判断，大多为首次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。这类客源主耍选择小户型，但比例有限。公务员员：此类人士具有社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。口领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套等较为关心。30-50岁中年夫妻及退休夫妇带一小孩：此部分人有着一定的收入，追求宁静而舒适生活，对物业户型及功能有一定的要求。小结：本地客源大多为首次或二次置业，且以标准户型为主要需求。（二）华阳和

8、外地客源此类客源是木案完成整体销售并在更大范I韦I内及更高层次上树立品牌Z所必需，可分为以下类型华阳木地人士：此类人群大多为木地人员，收