02营销前期管理流程

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1、营销前期管理流程编制德恒管理顾问骏景项目组日期审核公司营销管理中心日期批准陈向辉日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1管理流程图2流程概述2.1目的明确项目营销策划方案的制订、执行与评价的责任、方法和要求，以指导项目销售工作。2.2使用范围从项目整体营销方案、阶段性营销方案和销售计划制定到项目正式开盘过程中，所有销售、营销推广的准备工作。2.3定义和术语开盘是指达到预售条件并取得预售许可证后进行正式发售的活动。2.4流程要素UUUUUUUJICPUMOD•-Q00DD000DQ-UUUUUUUUUUUI]UUUUUUUUU]0DDUOIJUUUUU

2、UU1工作指引项目营销框架要点和指引3.1.1依据项目开发关键节点计划要求，公司营销管理中心组织编制项目营销框架要点和计划，经项目所在城市公司总经理审核、公司总经理审批后组织实施；3.1.2项目营销框架要点和计划可采用时间表的形式，列出策划、销售相关工作要素、工作完成时间安排以及相应费用预算；3.1.3项目营销框架要点和计划必须保证项目营销工作顺利进行的全部要素内容，有关营销计划编制详细要求参见《营销计划管理流程》。营销策划供方选择3.2.1在项目方案设计结束30天后，公司营销管理中心在项目定位策划及方案设计成果、对项目理念深刻理解的基础上，组织编制项目产品建议

3、书，以指导该项目后期整体营销工作的开展和营销策划供方选择前沟通；3.2.2公司营销管理中心组织项目所在城市公司营销部、公司工程管理中心参与对营销策划单位考察：1）策划公司实地考察：了解公司的硬件实力，通过对办公地点、硬件环境、场地规模、企业文化展示、后台规模等初步判断该策划公司的正规性、系统性和可持续发展性；2）项目考察，参与策划公司提供3家以上服务过项目，组织对人员专业素质、合作氛围、策划水平、客户满意度展开评估；同时暗访1个以上项目，然后进行综合评定；3）策划公司内部团队摸底，直接与策划公司推荐的参与本项目的团队成员面见，尤其是团队负责人，认可后锁定人员并载

4、入合约中。3.2.3公司营销管理中心组织邀请三家以上符合要求的营销策划公司参加项目营销策划竞选方案评选并组织公司产品技术评审小组对各竞选方案综合对比评选;3.2.4公司营销管理中心综合竞选方案比对评选结果和取费标准，按照《公司营销管理权责划分》组织与选定策划单位合同洽谈和合同内部审批；3.2.5公司营销管理中心负责与已确定的策划单位的委托交底，并跟踪至完成项目整体营销方案。项目整体营销方案编制和评审3.3.1项目整体营销方案应包括但不限于以下内容（具体见《项目营销方案编制要点指引》）：1）项目所在城市市场分析2）项目产品、价格、营销模式、推广策略3）项目案名、V

5、I4）项目销控、开发时序、入市时机和启动期销售目标等策略5）项目销售卖场和样板区策划定位和建议6）项目营销费用初步预算计划7）项目销售关键节点计划和与工程进度计划匹配性需求等3.3.2公司营销管理中心组织项目所在城市公司营销部、公司工程管理中心、物业前期管理顾问或物业公司参与对项目整体营销方案评审，并汇总评审意见，反馈策划公司，对方案调整修改；项目整体营销方案经项目城市公司总经理审核、公司管理层审批后执行；3.3.3公司营销管理中心会同城市公司营销部依据项目整体营销方案，结合项目分期分阶段编制阶段性营销方案和销售计划。项目营销模式选择公司营销管理中心组织对项目营

6、销模式选择评估，明确项目销售方式：1）公司自行销售2）委托代理公司销售3）委托包销若选择委托代理公司销售，具体见《营销代理管理指引》销售卖场和样板间3.5.1公司营销管理中心结合项目整体营销方案和项目实际需求，提岀销售卖场和样板间策划和设计要求：1）确定销售服务中心场地的取得形式（购买、租赁或搭建）；2）位置、规模、初步的样板间户型选择、景观效果和市政管线的避让等方面的初步要求;3）设计定位和功能要求等。3.5.2在方案设计工作完成之后，公司工程管理中心负责完成销售示范区/样板房的设计工作，从设计任务书编制一直到施工图设计成果的评审确认。在此过程中，公司营销管理

7、中心和城市公司营销部进行协助和参与相关环节的审核；3.5.3项目销售卖场和样板间开工时间应同时满足项目营销节点设定的本期项目正式开放时间为截止日，按照合理工期进行倒推对开工时间要求；3.5.4项目销售卖场和样板间的最迟完工时间为项目开盘前一个月，推荐完工时间比开盘时间提前两个月以上，以便为客户蓄水提供足够的周期，达到良好的项目销售效果。项目销售前期准备3.6.1前期物业管理协议编制：物业服务公司负责编制物业管理协议和业主公约，城市公司营销部组织评审并报公司营销管理中心备案（具体见《前期物业介入管理指引》）；3.6.2按揭银行的选择确认：由城市公司财务部负责在开盘

8、前选定项目的按揭银行，签