租赁权特质与“债权物权化”趋势分析

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1、总第547期管理观察2014年7月第20期ManagementObserver中旬出版租赁权特质与“债权物权化”趋势分析赵巍（上海睿智化学研究有限公司，上海201203）摘要：法律对“租赁合同”所规定的“买卖不破租赁”、“承租人优先购买权”、“租赁登记备案制度”等原则和制度赋予了租赁权“与众不同”的“特质”，而这些特质往往被认为是“债权物权化”的典型代表，在此，笔者通过本文逐条分析，重新阐述了上述“原则”和“制度”的实质。关键词：买卖不破租赁优先购买权租赁登记备案债权物权化随着人们对社会经济协作以

2、及资源整合的多种模权转移的整个过程”，就不难发现，上述观点是一种式的进一步认识，物在使用价值上的意义往往超过了误解，根本就没有发生“债权的物权化”。它的归属义意。而租赁也成了缓解各类资源短缺，有首先，“可以通过一个‘债权’获得一个‘物权’”。效利用生产生活资料的常用方式。由于立法的赋予，比如，签订一个买卖合同，获得了一个标的物，那么买基于租赁合同而产生的租赁权具备了几项原则和特质：卖合同中，买、卖双方的权利是是债权。买卖双方在合“买卖不破租赁”原则、“承租人优先购买权”、“租同履行前后对于标的物所

3、享有的所有权是物权。同理，赁登记备案制度”等。而这几项原则和特质被不少学通过签订一个租赁合同，获得了一个租赁物的使用权以者认为是“债权物权化”的体现，是对“债权物权化”及收益权，“租赁合同”体现的是债权，租赁物的使用大趋势有力印证，更有学者用这几点作为论据，并展收益权是物权。依法律规定，如果在一个租赁合同履行开来分析论证租赁权的用益物权性质。对此，笔者有期间，租赁物的所有权发生了改变，新的所有权人不得不同看法。向承租人要求“交出租赁物”，也就是说“承租人的使用收益权”是以可对抗“新出租人的所有权”

4、的，这个1.“买卖不破租赁”的“不破”的权力划分时候，是“承租人的物权”在对抗“出租人的物权”，而这个“物权”一直都是“承租人对于租赁物的使用收我国《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁益权”，一直都是“物权”，并不是“债权化了的物权”。期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。这也完全符合同物权法律体系中，“先成立的物权优先且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案于后成立的物权”的一般原理。件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋其次，通过所有权变更，新所有权人与承租人形成租赁

5、合同纠纷解释”）第20条规定，“租赁房屋在租的还是租赁合同关系，两者还是债权人与债务人的关系，赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续且承租人对于新所有权人所拥有的权利并没有大于对于履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是著原所有权人的权利，并没有获得更多的支配权。承租人名的“买卖不破租赁”原则，简释其义就是：若所有依然是“未经出租人同意，不得转租”、依然是“擅自权基于买卖合同转移后不影响已经存在的租赁关系，改变租赁物用途应征得出租人同意”，其权利仍然是由租赁合同继续有效，新的所有权人与

6、原承租人之间仍出租人设定的。显然，此时的租赁权仍然是债权，而不保持租赁关系。不少学者认为，该原则使作为请求权是物权。的租赁权已经具备了可以对抗物权—所有权的特征，可以这样理解“买卖不破租赁”原则中的“不破”根据“物权优先”的理论，这个特征即是典型的“债指的是“通过买卖而获得的所有权”不能对抗“通过租权物权化”趋势的代表。细致分析一下“租赁合同所赁而获得的使用收益权”，是一种限制物权“不破”所产生的法律关系”以及“租赁关系存续期间发生所有有权，是一种物权“不破”另一种物权。注：本文数据来源水城县统计

7、年鉴。·186·社会管理2.承租人优先购买权的性质理办法”）第14条规定，“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承备案”。这条规定似乎表明了，在房屋租赁合同订立后，租人享有同等优先购买的权利”。法律在此赋予了租承办理房屋租赁登记备案已经成了“应当”的条件。且该人一种“优先权”，而这种“优先权”不是物权，也不管理办法第20条

8、规定“直辖市、市、县建设（房地产）是“租赁权用益物权特征的一种体现”。主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实早在《物权法》出台之前，“承租人优先购买权”行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息这个概念早已形成，而在较晚颁布的《物权法》中并系统”。这条也使得我国目前的“房屋租赁登记备案制度”，没有“承租人优先购买权”的相关规定，该部法律的看似更具备了“公示”的效力。传统观点对于“公示”，形成在我国也是经历过比较长的时间讨论和权衡，未是这样认为的：“债权素无公示之要求