上海酒店式公寓的现状及趋势上海瑞峰公寓酒店投资可行性分析

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1、上海瑞峰公寓酒店投资可行性分析一.上海酒店式公寓的现状及发展趋势1、酒店式公寓的概念和起源酒店式公寓，其概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，由专门的物业管理公司进行统一上门管理，既有酒店性质所能提供的完美服务，又相当于个人的“临时住家”，提供住客完整的居家生活空间及氛围，这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。在国际上，酒店式公寓是比普通住宅更为先考虑的投资品种。在硬件设施不逊于酒店的情况下，酒店式服务公寓提供的家居式服务更胜一筹，其主要特点有：一般位于市中心或次级中心区域，交通便利；面积较小，通常配

2、有家具和厨房设施；提供如家居料理、洗衣、康乐、餐饮等相应酒店的专业服务；一般为只租不售或售后回租，租期短而灵活。2、上海酒店式公寓的现状及趋势国内的酒店式公寓最早出现在香港，然后在深圳、上海、北京等地均有开发，在市场上得到越来越广泛的关注。(1)分布区域自1990年上海出现首家酒店式服务公寓——上海商城以来，目前上海已有酒店式公寓70余家，总建筑面积在156〜178万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域，其中长宁和徐汇分别占到总数的36%和22%O(2)租金水平据第一策略不动产咨询工作室的最新

3、市场分析显示：目前上海酒店式服务公寓的平均租金水平为17.5美元/月•平方米（折合人民币为145.25元）,价格区间在7.7〜36.6美元/月•平方米（折合人民币为63.91〜303.78元），入住率水平在45%-100%之间，平均入住率为78.5%。从市场细分看，10-20美元/月•平方米的酒店式公寓是市场主力，占到总份额的86%。其中，10-15美元/月•平方米占35%,15-20美元/月•平方米占31%,20-25美元/月•平方米占20%o另外，10美元以下与25美元以上的酒店式公寓各占7%o它显示：中低档酒店式公

4、寓位居市场主流，而随着大量国际客源涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力。（3）发展趋势从酒店式服务公寓的分布走向看，公寓的发展与整体城市发展战略息息相关，眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和：随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式服务公寓的黄金地块；浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好频传，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚

5、圈所依托，短期内可以成为酒店式服务公寓的机会点，其南区由于距离未来世博会的影响，长期来看，必将成为酒点式服务公寓的机会区域；黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。总体来看，随着需求群体细分，各种档次、各种类型的酒店式服务公寓均会有其市场，入住率会维持在较高水平。二、上海瑞峰公寓酒店的可行性分析1、酒店基本情况上海瑞峰公寓酒店为4星级标准酒店式公寓，2002年底正式营业。酒店位于静安区，交通便利，距离机场10分钟车程，距离火车站15分钟车程。酒店高33层，建筑面积45200余平方米，

6、从第4层到33层现共有441套豪华客房，其中每层有客房15套，第32层和33层有中餐厅、酒吧、桑拿中心、美容美发室、健身房等配套设施（部分设施在建设中），第4层是酒店办公室，第一层到第三层为店面及办公楼，其余房间目前仍为客房。该项目可出售的441套房间的总面积为39600平方米，详见以下表格：房型单位数（套）单位面积（M?）面积总计（M?）三室二厅30套144平方米4320平方米豪华二室二厅30套4920平方米高级二室一厅87套8961平方米90套10620平方米164平方米103平方米118平方米一室一厅84套90平方

7、米7560平方米120套27平方米3240平方米总计441套39681平方米2＞投资可行性分析投资方式一：收购后分拆出售并回租经营。酒店式公寓的售价一般比同区域的普通住房均价高出2000~4000元/平方米，目前上海酒店式公寓的每平方米售价都在1万元到2万元不等，因此我们将酒店的销售价格定在每平方米1-1.2万元(1)销售的利润分析若公司以8300元/平方米的价格整体收购该公寓(含公寓内已配套的家具、电器等设施),以1万元/平方米的价格再将酒店4-30层的房间分拆出售，酒店其他面积共计5600平方米（大堂，1-3层以及3

8、0-33层出租的半个楼面）按照8300元/平方米的价格计算（合4648万元），其利润分析如下：销售额=1X39600+0.83X5600=44248万元成本=8300x45200=37500万元费用：*收购瑞峰酒店须支付750万元的中介费用；*房屋的销售推介费用设定400万；*税金收购房屋契税1・5%（如果收购酒店所