商品房预售论文

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1、目录一、绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题的背景介绍1.1.2木课题研究的意义和口的1・2国内外研究现状及水平1.2.1国外商品房预售的现状及水平1.2.2国内关于商品房预售的研究现状及水平1.3本文的研究内容二、商品房预售合同的概念和性质2.1商品房预售合同的概念2.2商甜房预售合同的性质2.2.1预售方主休要求的特殊性和预售条件的法定性2.2.2商品房预售合同是不动产买卖合同而不是承揽合同2.2.3商品房预售合同是一种远期交易合同三、商品房预售条件存在缺陷及改进途经分析3・1商品房预售的概念及特征3.2商品房预售条件及当前预售条件的缺陷分析

2、3.3商品房预售条件的改进途经分析4.1我国原有福利性质分房制度的特点和弊端4.1.1福利性质分房制度的特点4.1.2福利性质分房制度的弊端4.2商品房预售制度的出现、作用和积极意义4.2.1商品房预售制度的出现4.2.2商品房预售制度的作用4.2.3商品房预售制度的积极意义五、消费者研究5.1房屋预售纠纷的特点与表现形式4.1.1概念及构成条件2.1.2案件呈现特点2.1.3表现形式5・2消费者权益受损的原因5.2.1开发周期长，不确定因素多5.2.2预售广告夸大其词5.2.3行政监管力度不够4.2.4开发商与购房者地位相对不平等六、风险防范5.

3、1购房人的风险6.1.1认购书的风险6.1.2购房人可能面临的广告风险6.1.3开放商逾期交房形成的风险3.2预售商晶房的风险防范3.2.1设立预告等级制度5.2.2规范合同的内容和形式6.2.3利用商品保险分担分散风险七、发展趋势7.1关于商品销售发展趋势的争论7.1.1现货交易才是真实的4.1.2商晶销售形式也逐步向多样化发展7.1.3各种销售形式同时并存是发展趋势7・2关于推行商品房预售是否“一无是处”的争论2.2.1符合市场经济发展的需要7.2.2可以降低平均售房价格2.2.3有利于培育和发展住房市场5.2.4可以减少居民的购房支出5.2.

4、5一种房地产金融的融资形式4.3.对商品房预售中出现许多问题应持何种态度的争论7.3.1商品经济就是一个问题多的经济7.3.2商品房预售要把好4关7.4及时的、正确的、权威性的总结、绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题的背景介绍商品房预售制度的设立拓宽了房地产企业的融资渠道,加速了建设资金的流动速度，提高了资金的使用效率，缩短了房屋的开发建设周期，扩大了商品房预售制度的存在。房地产行业的繁荣促进了房地产开发企业的迅速增加，截止2009年我国已经注册成立的房地产开发企业多达87562家，但其屮绝大多数是屮小房地产开发企业，企业的整体素质和质量较低。

5、在这种情况下，预售制度中预购中人和房地产开发企业的纠纷不断。另外近些年随着经济的增长和社会的发展，房地产市场的情况在不断地发生变化，而商品房预售制度屮最关键的部分——预售条件却没能随着经济的发展和市场的变化而改善。虽然个别城市对商品房的预售条件进行了适当的补充，但并没冇从根本上改变我国目前商品房预售条件“过时”的局面。房地产开发企业整体素质较低和商品房预售条件不够完善两因素共同导致了我国廿前商品房预售市场中预购人和开发企业纠纷过多，消费者所面临的风险过大，处于弱势地位，主要表现在：（1）烂尾楼问题的岀现在商品房预售交易屮，从订立商品房预售合同、完成

6、房屋建造到交付预购人使用所经历的时间跨度较大，在这期间房地产开发企业的资金问题、决策问题、房屋的设计及建造问题等都可能导致工程无法完工，“烂尾楼”的出现就是基于着一原因产生的，其出现将会给预购人带来巨大的经济损失。（2）房地产开发企业不完全履约在商品房预售过程屮，发生下列情况之一都会导致房地厂开发企业的不完全履约行为：1开发企业因经济利益的需要变更设计文件，导致预购人实际获得的商品房在面积、户型结构等方面与预购合同中约定的商品房不一样；原先设计文件屮的缺陷导致设计文件的被动变更；达不到合同约定的质量要求；4因资金不足或者施工过程中的技术失误导致不能

7、按预售合同约定的日期交付使用。这些原因都会导致房地产开发企业不完全履行行为的发生，预购人遇到此类情况时往往处于被动的地位，其合法利益不能得到保证。（3）房地产开发企业的信用道德缺失在订立商晶房预售合同时，预售的商品房诣未建成，开发企业往往利用这一机会夸大对预售项目的宣传，在预售广告中加入各种诱人的条款，比如：小区的景观、绿化方面，配置休闲设施的建造，高档会所的设立，小区的保安及物业服务等等。这些虚假的宣传不仅抬高了房价，还误导预购人对未来小区的期望，在实际中这些规划可能根本不在房地产开发企业的建造范围之内，在建造范围之内的也会被开发企业一各种借口不

8、予以实施建造。此外在房屋预售屮开发企业一房多卖、携款潜逃等行为时有发生，给预购人造成了不可挽回的巨大损失。这些问题的存在严